Rundt 50% av alle som kjøper bolig i 20 årene får hjelp av foreldre. Det finnes mange måter å hjelpe barna med å kjøpe sin første bolig. Her skal vi gå gjennom 10 måter du kan hjelpe barna inn på boligmarkedet. Eller hvordan du som boligkjøper kan spørre dine foreldre om hjelp.
1. Kausjon i egen bolig
En av de mest vanlige måtene å hjelpe barna er med kausjon i egen bolig.
Med dagens regler må man ha minst 15% egenkapital ved kjøp av bolig. Det vil si at man må ha spart opp minst 450 000 kr for å kjøpe en bolig til 3 000 000 kr. Ved kjøp av selveier må man i tillegg har nok til å dekke dokumentavgift på 2,5%.
Dette kravet gjør det vanskelig for mange å ha spart opp nok egenkapital. Å spare opp 450 000 kr mens man er student eller tidlig i jobbkarrieren er svært krevende.
Nettopp derfor er det mange foreldre som hjelper barna med egenkapitalen, gjennom å bruke sin egen bolig som sikkerhet.
Banken tar da pant (sikkerhet) i foreldrenes bolig for egenkapitalen barnet mangler. Så i eksempelet over måtte barnet ha 450 000 kr spart opp. Da kan banken i stedet da pant i boligen til foreldrene for det samme beløpet. Da trenger barnet ikke å ha spart noe som helst.
For å kunne bruke foreldrenes bolig som sikkerhet for å lånet forutsetter det at det er «ledig» egenkapital i boligen opptil 85%.
For de som har vært i boligmarkedet lenge vil det ofte være tilfellet, fordi boligen har steget mye i verdi siden den ble kjøpt. La oss si at boligen til foreldrene er verdt 5 000 000 kr og de har lån på 2 000 000 kr. Da er det ledig 2 250 000 kr i egenkapital opp til 85% belåning. (5 000 000 kr x 85% – 2 000 000 kr).
I dette eksempelet er det god plass for banken til å bruke foreldrenes bolig som sikkerhet.
Når foreldre stiller med sikkerhet i egen bolig kalles dette også realkausjon, som skiller seg fra å være medlåntaker på et lån. Når det stilles realkausjon i foreldrenes bolig er de kun ansvarlig for summen det er stilt kausjon for (450 000 kr i eksempelet) gitt at barnet ikke overholder låneavtalen.
Les også: Hvor Mye Kan Du Øke Boliglånet?
2. Medlåntaker
For å kjøpe bolig er det to krav som å tilfredstilles;
- 15% egenkapital (boligens belåningsgrad må være under 85%)
- Samlet gjeld kan ikke overstige 5 ganger inntekt
I forrige avsnitt beskrev vi hva det vil si å stille med kausjon i egen bolig, som hjelper med det første kravet altså egenkapitalen.
Å være medlåntaker kan være en måte å hjelpe barna å med krav nummer 2 om samlet gjeld i forhold til inntekt.
Ved å være medlåntaker vil man være like ansvarlig for lånet. Derfor kan banken bruke foreldrenes betalingsevne som grunnlag for å innvilge et lån. Typisk om foreldrene har god økonomi vil man da kunne låne mer enn om det kun var barnet som var låntaker.
Her og kan det være viktig å tenke litt langsiktig, nettopp fordi foreldrene og er ansvarlig for lånet. Det kan hindre foreldre i å kunne låne mer for seg selv, enten til ny bolig, hytte eller andre formål foreldrene måtte ønske.
Samtidig kan det være vanskelig å være medlåntaker for flere barn samtidig, fordi lånesummene fort blir store når det er flere boliger. For mange er det derfor et bedre alternativ å være kausjonist for deler av lånet og dermed stille sikkerhet i egen bolig.
3. Kjøpe boligen sammen (Medeier)
OBOS har satset stort på et deleier konsept, hvor man kan kjøpe deler av en bolig og kan senere kjøpe en større andel av boligen.
Dette kan man også gjøre selv ved at foreldre og barn kjøper boligen sammen. Eierbrøken fordeles etter hvor mye av totalsummen hver part går inn med. Les mer om det HER.
Da kan barnet kjøpe en så stor andel av boligen de har råd til, og foreldrene eie resterende. Som da er en investering for foreldrene. Mange har valgt å gjøre dette i Oslo hvor boligprisveksten har vært svært høy. Som da og har gitt avkastning på foreldrenes penger.
Forskjellen på primær og sekundærbolig
Primær og sekundærbolig er et begrep som er relevant for skatteoppgjøret. En sekundærbolig får en høyere formues verdi, som lettere gjør at man bikker over grensen for å måtte betale formuesskatt.
Skillet går i i hovedsak på om man selv bruker boligen til å bo i, med noen unntak du kan lese om HER.
Om barnet bruker boligen som egen bolig vil den da regnes som primærbolig for barnet. Om foreldrene som er medeiere ikke bruker boligen som egen bolig vil den da være en sekundærbolig og få en høyere formuesverdi.
Om foreldrene så selger sin del kan eventuell gevinst være skattepliktig, nettopp fordi det regnes som en sekundærbolig.
4. Kjøpe boligen til barnet
For de med relativt god økonomi kan det være et alternativ å kjøpe en bolig til barna. Her er det noen ting å tenke på:
Skal du kjøpe boligen til barna slik at den står i barnets navn? Eller skal du selv eie boligen, men det er barnet som bor der?
Det er naturligvis fordeler og ulemper med begge deler. En ting som kan være greit å passe på er barnets formue hvis barnet er student. Om man går over formuesgrensen til lånekassen kan stipendet bli redusert. Les mer om grensene til lånekassen HER.
Har man flere barn kan det og være lurt å tenke på om man senere har mulighet til å hjelpe de andre barna på lik måte. Ellers kan det skape misnøye i familien. Den økonomiske situasjonen kan endre seg før det er neste man sin tur.
Mange velger å kjøpe en bolig i sitt egen navn og la barna bo i leiligheten. Kanskje også betale noe leie. Om barnet ikke betaler leie er det i utgangspunktet en skattepliktig fordel. Om barnet betaler markedsleie må foreldrene skatte av dette. Men her finnes det et unntak som alle mange benytter seg av:
Skatt på utleie til familie:
I skattereglene er det en regel som kalles «Nærståenderegelen«. Den gir et unntak for skatteplikt ved utleie til nærstående som da er barn, søsken, foreldre, besteforeldre, søskenbarn og nevø/niese.
Regelen sier at utleie til barn kan være skattefritt gitt at enkelte kriterier er oppfylt:
- Barnet må dekke løpende driftskostnader på boligen, som da er:
- Felleskostnader
- Vedlikehold
- Strøm
Så lenge dette betales av barnet kan det da bruke boligen skattefritt. Foreldre trenger da heller ikke skatte. Samtidig kan også barnet leie ut inntil halvparten av boligen til noen andre skattefritt.
5. Gi privat lån
Om man ikke ønsker/har mulighet til å være medlåntaker eller kausjonist er det å gi et privat lån et alternativ.
Det betyr at foreldre gir barnet et lån, hvor foreldre da blir långiver og barnet låntaker.
Mange benytter seg av denne løsningen for å hjelpe barnet med å få nok egenkapital til å kjøpe en bolig. Men barnet må da også betale tilbake denne summen, ofte med renter.
En utfordring med private lån er at penger og familie fort kan skape friksjoner. Derfor er det viktig å sette klare rammer på forhånd for lånet. Og lage en skriftlig låneavtale.
I motsetning til en bank som tar pant i boligen, vil foreldre som låner ut penger ikke ha samme sikkerhet. Det gjør den enda viktigere med en låneavtale.
Normalt sett vil en slik låneavtale inneholde alt en låneavtale i banken inneholder. Hvor mye som skal lånes, betingelser, tilbakebetaling og konsekvens av mislighold.
Private lån bør også rapporteres på skattemeldingen. Om man betaler renter på det private lånet kan man på lik linje som andre renter få skattefradrag.
6. Forskudd på arv og pengegaver
Mange foreldre eller besteforeldre har mye god økonomi og ønsker å hjelpe sine etterkommere økonomisk. Ofte kan det være mer hjelpsomt å hjelpe til økonomisk i dag, enn ved en eventuell død om mange år.
Da finnes det alternativer; forskudd på arv og pengegaver.
Disse skiller seg fra hverandre ved at forskudd på arv senere må ta hensyn til i et arveoppgjør. En pengegave gis bort på et tidspunkt og trengs ikke ta hensyn til i et skatteoppgjør.
Gaver kan gis bort til hvem som helst, og det er svært vanlig å at foreldre og besteforeldre gir pengegaver til barn og barnebarn.
Så lenge arveavgiften ikke er til stedet vil det ikke være skatt på slike overføringer. Men de skal rapporteres inn i skattemeldingen. Det er for å forklare hvorfor formuen din har økt med beløpet gaven var på.
7. Spar på barnets BSU
Å spare på BSU (Boligsparing For Ungdom) blir ofte betegnet som den beste spareformen. Dette er noen av hovedpunktene til det:
- Bankens beste rente
- Skattefradrag på 20% av investert beløp (ordinær BSU)
- Låst til boligformål
Her er det viktig å skille på en ordinær BSU konto, og andre BSU kontor som BSU start eller BSU 2.0.
Alle kan kun ha en ordinær BSU konto, men man kan ha flere BSU Start/2.0 etc. Grunnen til dette er at sistnevnte er bankenes egne spareprodukter de bruker for å tiltrekke seg unge kunder.
BSU gir generelt den høyeste renten av alle sparekontoer, nettopp fordi det er høy sannsynlighet til at man velger boliglån i den banken man har BSU og da tjener banken det inn på sikt.
Skattefradraget får man ved å spare på den ordinære BSU konto, ikke BSU Start etc. Men man må også ha skattbar inntekt for å kunne få skattefradraget.
Derfor er det ikke anbefalt å spare på en ordinær BSU konto til barna hvis de ikke har skattbar inntekt og kan dra nytte av skattefradraget.
Da kan heller BSU Start, BSU 2.0 som bankens egne spareprodukter være et bedre alternativ.
8. Spar i fond gjennom oppveksten
For å kjøpe bolig kreves det en betydelig sum i egenkapital. For mange er det denne summen som gjør det vanskelig å komme seg inn på boligmarkedet.
En måte foreldre kan hjelpe er ved å spare i fond til barnet gjennom oppveksten. Noen tenker kanskje hvorfor ikke på sparekonto?
Om man sparer i fond til barna og har minst 10 års tidshorisont før de trenger pengene, er det svært stor sannsynlighet at man har fått høyere avkastning på pengene ved å ha det i fond enn ved å ha pengene på sparekonto.
Her er et eksempel:
I eksempelet spares det 2 500 kr i året til barnet i totalt 25 år, som er når boligen skal kjøpes.
Den gule linjen viser totalt hvor mye som er spart. Som i løpet av 25 år blir 62 500 kr.
Den røde linjen viser hvor mye pengene blir om man setter de på sparekonto. Her har vi regnet med at man kan få 1,5% rente på sparekonto. Totalt har beløpet da blitt 75 158 kr etter 25 år.
Om pengene ble satt i et fond som har gitt i snitt 7% avkastning i året i stedet vil totalbeløpet bli 158 123 kr, som er mer en dobbelt så mye som det samme beløpet spart i banken.
Her kan man diskutere mye rundt forutsetningene, inflasjon etc. Men poenget her er å vise at med en lang tidshorisont kan det være svært lønnsomt å heller spare pengene i fond en på sparekonto.
Noen ikke økonomiske måter:
Ikke alle kan hjelpe barna økonomisk med å komme inn på boligmarkedet. Men det kan være noen andre måter du kan stille opp. Her er to eksempel.
9. Hjelp med oppussing
Boliger i Norge er dyrt, spesielt for unge med lav inntekt. Derfor må ofte unge kjøpe boliger som trenger noe oppussing. Dette er en perfekt måte å komme seg inn på boligmarkedet for unge ved å kjøpe «rimelige» boliger, pusse de opp og dermed skape noe egenkapital i boligen.
Som foreldre er det en fin mulighet til å hjelpe til. Kanskje har du selv pusset opp egen bolig, hytte eller lignende. Den typiske hobbysnekkeren kan fint legge nytt gulv, male vegger og gjøre andre forbedringer i en bolig.
Å hjelpe barn med oppussing av egen bolig handler ikke om å støtte økonomisk, men å støtte med tid og arbeid. Dette har også en verdi. Kanskje er det nettopp dette som skal til for at barnet skal komme seg inn på boligmarkedet.
10. Del kunnskapen din
Å kjøpe bolig er for de fleste den største investeringen de gjør. Det er en stor beslutning som skal tas, som påvirker økonomien i mange år fremover.
Derfor er det ofte følelsesladet å kjøpe bolig, og spesielt sin første bolig. Hva bør man tenke på? Hvordan er det lurt å oppføre seg i budrunden? Det er 100 små og store spørsmål som man kan stille seg.
Her kan foreldres kunnskap være uvurderlig for en førstegangskjøper. Kanskje har man kjøpt og solgt bolig flere ganger og kan gi noen retningslinjer for hva man bør tenke på.
Gå på visning sammen, se etter eventuelle feil og mangler, vær med i budrunden og gi tips. Dette er ikke økonomisk støtte, men kan være like viktig for en som ønsker å komme seg inn på boligmarkedet.
