Hva er en andelsleilighet?
Andelsleiligheter en leiligheter hvor eieren eier en andel av et borettslag, hvor det følger med borett til leiligheten. Det vil si at i teorien eier man ikke selve leiligheten men en andel av hele borettslaget. Og har rett til å bo i sin leilighet.
I Norge finnes det rundt 250 000 borettslagsleiligheter, så dette er en normal eierform. Spesielt i Oslo og i større byer er det mer vanlig å se.
Andelsleiligheter har en del fordeler, men også en del ulemper. Ofte er det de samme grunnene som er en fordel for noen og en ulempe for andre. Her skal vi gå gjennom hovedpunktene.
Forkjøpsrett er positivt for den som har retten
En forkjøpsrett gir deg retten til å kjøpe boligen til den prisen selger har godtatt, uten å være med i budrunden. Dette er klart en fordel for den som har retten, men er en ulempe for alle andre.
OBOS er eksempel på en utbygger som har forkjøpsrett. Dette gjelder OBOS leiligheter også lenge etter de er solgt første gang. Om noen selger en OBOS leilighet vil det være forkjøpsrett for andre OBOS medlemmer å kjøpe den.
I praksis vil budrunden gå som normalt, så alle budgivere gir de budet de ønsker. Det høyeste budet er normalt den som har vunnet budrunden og kan kjøpe boligen. Men så meldes forkjøp av de som ønsker det.
Les også: Vunnet budrunden – Hva nå? (En oversikt over stegene)
Om du ikke har forkjøpsrett og vant budrunden vil du da måtte vente til eventuelle kjøpere melder forkjøpsrett. Det er normalt den med lengst ansiennitet (vært medlem i OBOS lengst) som får benytte seg av forkjøpsretten.
Den som meldte forkjøp og hadde lengst ansiennitet får da kjøpe boligen for den prisen det endte på i budrunden.
Meld deg inn i OBOS og andre boligbyggerlag
Som beskrevet over er forkjøpsrett en fordel for de som har forkjøpsrett. Dette kan du og få ved å melde den inn i OBOS og andre boligbyggerlag som har forkjøpsrett ordninger. Slike ordninger er spesielt vanlig i og rundt Oslo og andre større byer i Norge. Om du bor i en mindre kommune i Norge er det også mindre vanlig.
Overføre medlemskap til andre
OBOS gir en mulighet for å overføre medlemskap til familie og slekninger. Dette er det mange som gjør foreksempel hvis foreldre har vært medlem i mange år og kan overføre ansiennitet til barn som ønsker å benytte seg av forkjøpsrett på en andelsleilighet.
Det har blitt satt en begrensning på at maksimal ansiennitet som kan overføres er egen ander på den som får det overført. Så selv om en bestemor med 50 års medlemskap overfører til en 20 åring, vil den da «kun» få 20 års ansiennitet.
Kan ikke leie ut andelsleilighet
Andelsleiligheter har ofte en del regner som ikke gjelder for selveierleiligheter. Og styret må i større grad godkjenne hva som skjer i boretslaget.
Dette gjelder da blant annet utleie. Du står normalt sett ikke fritt til å leie ut en andelsleilighet uten godkjennelse fra styret. Men det finnes noen tilfeller hvor det lar seg gjøre.
Om du selv har bodd i andelsleiligheten i 1 av de siste 2 årene kan du søke til styret om godkjennelse for å leie ut i opp til 3 år. I praksis skal styret godkjenne leietakeren du ønsker å leie ut til, ikke at du skal leie ut leiligheten. Styret må ha saklig grunnlag for å ikke godkjenne utleie til den spesifikke leietakeren.
Om du planlegger å kjøpe en andelsleilighet for å bo i den selv har det at du må søke til styret om utleie liten betydning. Men skal du kjøpe en leilighet for utleie er det en risiko for at du ikke får leid ut og en bør heller kjøpe en selveier leilighet.
Leie ut deler av andelsleilighet
Du kan derimot leie ut deler av en leiligheten uten godkjennelse fra styret. Dette er gitt at du bruker leiligheten som egen bolig og ikke leier ut hele leiligheten.
Det kan være en student som bor i en andelsleilighet med to soverom og leier ut til en venn. Dette trengs normalt sett ikke meldes inn til styret eller godkjennes.
At du ikke står fritt til å leie ut en andelsleilighet er for de fleste en ulempe. Men noen argumenter og for at det er en fordel for de som bor der. Nemlig fordi de aller fleste som bor i et borettslag eier sin egen bolig og dermed har dermed insentiv for at det skal være godt miljø.
I en blokk med selveier leiligheter vil det som regel være en større andel av leilighetene som leies ut. Leietakere har kanskje ikke så stor interesse av å bli kjent med naboen, eller at det er godt vedlikehold av fellesarealer. De tenker kanskje å flytte om et år uansett.
Men når de fleste eiere bor der selv vil insentivene kanskje være litt annerledes. Det er mer vanlig å hjelpe naboen med å vanne blomstene eller å være med dugnad for felleskapet. Som kan gjøre det hyggeligere å bo der.
Felles oppussing av bad
Hvis det er behov for å bytte ut rør i bygget kan det være behov for å rive opp gulv og vegger på alle badene i borettslaget. Normalt sett vil det da være naturlig å pusse opp badet samtidig og passe på at det er opp til dagens standard.
Om du nylig har pusset opp badet med egne midler vil det være en stor ulempe om styret bestemmer at dette er nødvendig.
Normalt sett vil slike tiltak tas opp på årsmøtet og planlegges i god tid, slik at en kan unngå en slik situasjon. Men det finnes mange historier hvor dette har skjedd. Derfor er lurt å undersøke hvilke utbedringer som er planlagt i borettslaget og kanskje vente med å pusse opp badet.
På den andre siden kan det være positivt at bad blir oppgradert felles. Dette gjør at du ikke trenger å ordne det praktiske selv. Ofte tas det også opp fellesgjeld for å gjøre dette, slik at kostnaden kommer inn i felleskostnadene. Du trenger da heller ikke å komme opp med et par hundre tusen for oppussing av badet.
Det kan og være lettere å selge leiligheter i borettslag hvor alle leiligheter har nyoppussede bad. Fordi da viser det til godt vedlikehold av leilighetene og borettslaget generelt.
Høy fellesgjeld
Når du kjøper en bolig i et sameie, boretslag eller boligaksjeselskap kan det være fellesgjeld knyttet til alle enheter.
Denne gjelden tas i hovedsak opp for å gjøre vedlikehold eller oppusning som er påvirker alle.
Fellesgjeld betales gjennom felleskostnadene hver måned. Gjelden nedbetales som et vanlig lån med renter og avdrag hver måned eller er i noen tilfeller avdragsfritt i en gitt periode.
Fordi boligselskapet ikke er en enkelt person, men en samling av flere boenheter får de gjerne lavere rente enn du kan få på ditt boliglån. Dette skal være oppgitt i prospektet for en bolig. Det er ikke alltid tilfellet, så husk å sjekk betingelsene på fellesgjelden.
Det er i hovedsak ikke negativt at boligselskapet har fellesgjeld, men om betingelsene på fellesgjelden er dårlig (høy rente) gir det deg en høyere kostnad.
Mange er skeptiske til å kjøpe en bolig med høy fellesgjeld. Spesielt fordi felleskostnadene blir høye. Men her er det viktig å huske på at om det er høy fellesgjeld låner du mindre penger i banken, så de totale månedlige kostnadene blir ikke nødvendigvis høyere.
Les også: Fellesgjeld ved kjøp og salg av bolig – 7 ting du bør vite
I stedet for å låne alt samlet i din private bank har man da noe fellesgjeld og noe lån i banken. Ofte kan det faktisk være gunstig å ha det slik. Fordi fellesgjelden er knyttet til et borettslag med lav sannsynlighet for å gå konkurs, vil borettslaget også ha lav rente på gjelden.
Men det er viktig å sjekke hvilke vilkår det er på fellesgjelden. Enkelte borettslag har fastrente som ble avtalt for mange år siden da renten var høy, og som går ut over de som eier nå.
Sjekk også om det er en IN-Ordning, som står for «Individuell nedbetaling». Dette er en positiv løsning for mange. Det gir muligheten til å helt eller delvis innfri fellesgjelden om en ønsker det. Men det er ikke et krav, så man kan fortsette å betale gjelden gjennom felleskostnadene om det er ønskelig.
En nedside ved fellesgjeld er at det er lite fleksibelt. La oss si at du benyttet deg av IN-ordningen og innfridde all fellesgjelden. Så ved en senere anledning ønsker du å låne opp igjen for å gjøre oppgraderinger i boligen. Det lar seg nemlig ikke gjøre. Du kan ikke låne opp igjen fellesgjeld.
På den andre siden er fellesgjeld positivt for enkelte kjøpegrupper. Spesielt de som ikke ønsker å låne så mye penger i banken. Noen klarer også å unngå 5 ganger inntekt reglen ved at de kjøper en andelsleilighet med fellesgjeld. Hvor de selv har nok egenkapital til å dekke kjøpesummen. Da er det ingen som sjekker at du har mer en 5 ganger inntekt i total gjeld.
Comments 1