Skal du kjøpe bolig sammen med en partner og lurer på om du bør ha et stort felles lån eller to separate lån? Her skal vi gå gjennom hva disse to løsningene er og hva som kan være best i din situasjon.
Hva er felles lån?
La oss ta det enkleste og kanskje mest vanlige først. Dere er to personer som skal kjøpe en bolig, kanskje en leilighet. Kjøpet av leiligheten blir finansiert delvis med egenkapital og delvis med lån.
La oss si at leiligheten koster 3 000 000 kr og at dere har 20% egenkapital (600 000 kr egenkapital). For å kjøpe leiligheten trenger dere da 2 400 000 kr i lån fra banken.
Lånet på 2,4 millioner sikres med et pant i boligen. Pantet er normalt sett likt som lånebeløpet eller litt høyere.
Når dere tar opp ett stort felles lån vil banken kunne bruke deres felles inntekt og gjeldssituasjon som grunnlag i kredittvurderingen. Banken ser da på total inntekt og total gjeld for å beregne hvor mye dere får låne til boligen.
Når lånet tas opp sammen er dere og da like ansvarlige for å betjene lånet. Det vil si at selv om dere har blitt enige om å fordele kostnaden på lånet 50-50, vil den en måtte betale om den andre ikke betaler.
Når man har et stort boliglån sammen er det vanligste at man også eier boligen 50% hver. Og at man da dekker 50% av lånekostnaden hver måned.
For alle som skal kjøpe bolig sammen med noen andre og eie 50-50 er det å ta opp et felles lån normalt sett den beste løsningen. Som vi skal komme tilbake til under vil det ofte være litt høyere kostnader av å ha to lån i stedet for ett.
Det er viktig å ha en samboerkontrakt som er en avtale mellom dere, som spesifiserer at begge skal betale like mye på lånet. Det vil være naturlig at begge betaler like mye. Om en betaler mer enn den andre vil den som betaler mest også nedbetale lånet mer enn den andre og burde da få høyere eierandel i boligen. Derfor er det for de aller fleste best å betale like mye.
En vanlig problemstilling ved å ha et felles lån er at en får alt rentefradraget på skattemeldingen. Dette kan selvfølgelig lett rettes opp ved at man melder inn at halve rentefradraget skal overføres til den andre personen. Men det er viktig å passe på at det blir riktig. Ellers vil en få hele skattefordelen.
Les også: Kjøpe bolig sammen? 10 ting man må vite
Hva er separate lån?
La oss bruke samme eksempel som over. En leilighet koster 3 000 000 kr og at dere har 20% egenkapital, som er totalt 600 000 kr. Men la oss si at person nummer 1 har 500 000 kr i egenkapital og person 2 har 100 000 kr i egenkapital.
Dere trenger fremdeles totalt å låne 2 400 000 kr fra banken, men det kan være en løsning å dele dette i to. Da vil en ha mer lån enn den andre.
Vi forutsetter at begge vil eie boligen 50-50. Da vil person 1 ha 1 000 000 kr i lån, mens person nummer 2 vil ha 1 400 000 kr i lån. Hvert av lånene er sikret i samme pant i boligen.
Person 1 går da inn med all egenkapitalen og trenger da mindre lån for å kjøpe sin halvdel. Person nummer 2 har mindre egenkapital og trenger da mer lån for å kunne kjøpe sin halvdel.
Fordelen med å ha to separate lån er da at hver person betaler på det lånet de var nødt til å ta opp for å kjøpe boligen. Fordi en hadde mer egenkapital vil den ta ha lavere kostnader hver måned.
Samtidig står begge fritt til å betale ned sitt lån raskere enn den andre. Det kan være at man går opp i lønn, arver penger eller på en annen måte ønsker å nedbetale lånet raskere. Dette står man da fritt til uten at du betaler ned på felles lån.
Som beskrevet tidligere kan det være et problem med et felles lån at rentefradraget kommer på en person, som kan rettes opp. Når man har vært sitt lån kommer dette normalt sett rett satt opp.
Om den andre personen ikke skulle betale for seg vil du normalt sett ikke bli bedt om å betale. Dette er fordi du står ansvarlig for ditt eget lån. MEN begge lånene er sikret i samme bolig. Som gjør at om det ikke blir betalt på lenge vil banken kunne tvangsselge boligen selv om du har betalt din de.
Hvordan regne eierbrøk?
Hvem som skal eie hvor mye av boligen kan være litt forvirrende om man går inn med ulik egenkapital. Det er veldig vanlig at en person har spart mer eller har vært i boligmarkedet lenger og dermed har tjent opp mer egenkapital.
For å regne ut eierandel eller eierbrøk må vi se på totalt hvor mye hver person går inn med i boligkjøpet. Gjeld og egenkapital teller likt!
At gjeld og egenkapital teller likt kan virke forundrende. Men ved beregning av eierbrøk er det den som har betalt den største delen av boligen, uavhengig om det er betalt med egenkapital eller gjeld, som vil eie den største delen.
Her er et regneeksempel hvor 2 personer kjøper en bolig til 4 000 000 kr:
| Person 1 | Person 2 | |
|---|---|---|
| Lån | 1 400 000 kr | 1 400 000 kr |
| Egenkapital | 900 000 kr | 300 000 kr |
| Totalsum | 2 300 000 kr | 1 700 000 kr |
| Eierandel | 57,5% | 42,5% |
For å finne eierbrøken må man da dele det hver person totalt går inn med i kjøpet. Person en går totalt inn med 2 300 000 kr, mens person 2 går inn med 1 700 000 kr. Så deles dette på kjøpesummen på 4 000 000 kr.
I eksempelet over har person 1 tre gangers å mye egenkapital som person 2. Men ender opp med en eierandel på 57,5% av boligen.
Noen vanlige spørsmål
1. Kan vi ha lån i forskjellige banker?
Hvis dere er to personer som kjøper en bolig sammen kan dere ikke ha lån i forskjellige banker. Grunnen til dette er at banken som låner ut penger skal ha sikkerhet eller pant i boligen. Pant baserer seg på prioritet.
Alle vanlige banker krever førsteprioritets pant i en eiendom ved kjøp. Derfor vil ikke en annen bank godta å ha andreprioritets pant. Det finnes unntak for opplåning, men det letteste er å søke lån i samme bank.
2. Må vi betale dobbel dokumentavgift?
Selv om dere har to separate lån trenger man ikke å betale dokumentavgift to ganger. Dokumentavgiften betales ved overføring av skjøtet. Eller i det eiendommen formelt går fra å være selgeren sin, til å bli deres eiendom. Det har ingen ting med hvor mange lån det er knyttet til eiendommen.
