1 -Hva er fellesgjeld?
Et borettslag, sameie eller boligaksjeselskap er en samling av mange boenheter. Alle har sin egen leilighet eller bolig men det er som regel en del fellesarealer, felles tak, felles innkjøring eller lignende.
Borettslag et har ansvar for disse fellesområdene eller felles bygningsmassene. Utgifter knyttet til vedlikehold, renovering og rengjøring skal derfor dekkes av alle eiere i borettslaget. Og innbetales gjennom felleskostnadene hver måned.
Ved fordeling av fellesgjeld brukes det ofte en fordelingsnøkkel eller brøkdel basert på størrelse. Typisk gjelder dette blokker med mange leiligheter hvor det er ulik størrelse på leilighetene. Da vil de leilighetene som er størst også ha en størst andel av fellesgjelden og betale mest. Mens de mindre leilighetene har en mindre andel.
2- Fellesgjeld følger boligen
Andelen fellesgjeld som er knyttet til en bolig følger boligen ved kjøp/salg. Som vi skal se på nedenfor er det en forskjell på prisantydning og totalpris. Hvor totalprisen inkluderer fellesgjelden.
Ved kjøp av bolig tar en over fellesgjelden og skal derfor ikke betale den der og da. Man trenger heller ikke låne penger i banken til fellesgjeld.
Les også: Omkostninger ved kjøp av bolig – En oversikt med eksempel
3 – Inkludere fellesgjeld i bud?
Du skal ikke inkludere fellesgjelden i budet på boligen. Dette er fordi fellesgjelden følger boligen uavhengig av salgssummen. Legg derfor bare bud på pris uten fellesgjeld, men pass på hva totalprisen blir slik at du ikke går over budsjett.
Les mer HER om bud og fellesgjeld.
4- Prisantydning vs Totalpris
Når en er på en bolig er det to hovedtall som oppgis. Prisantydning og totalpris.
Prisantydning er prisen på selve boligen, ikke inkludert fellesgjeld. Den er da alltid lavere enn totalprisen for boligen.
Mens totalpris tar med fellesgjelden. Totalprisen er det man reelt ender opp med å betale for boligen fordi en tar over fellesgjelden som er knyttet til boligen. Det er derfor lurt å se på totalprisen på en bolig.
Boliger med mye fellesgjeld vil da ha en «lav» prisantydning, men høy totalpris. Når en søker lån i banken for å kjøpe en bolig beregner banken og i hovedsak hvilken totalpris du maksimalt kan kjøpe bolig for. Og fellesgjeld teller under 5 ganger inntekt regelen.
5- Er det positivt eller negativt med fellesgjeld?
Mange er skeptiske til å kjøpe en bolig med høy fellesgjeld. Spesielt fordi felleskostnadene blir høye. Men her er det viktig å huske på at om det er høy fellesgjeld låner du mindre penger i banken, så de totale månedlige kostnadene blir ikke nødvendigvis høyere.
I stedet for å låne alt samlet i din private bank har man da noe fellesgjeld og noe lån i banken. Ofte kan det faktisk være gunstig å ha det slik. Fordi fellesgjelden er knyttet til et borettslag med lav sannsynlighet for å gå konkurs, vil borettslaget også ha lav rente på gjelden.
Men det er viktig å sjekke hvilke vilkår det er på fellesgjelden. Enkelte borettslag har fastrente som ble avtalt for mange år siden da renten var høy, og som går ut over de som eier nå.
Sjekk også om det er en IN-Ordning, som står for «Individuell nedbetaling». Dette er en positiv løsning for mange. Det gir muligheten til å helt eller delvis innfri fellesgjelden om en ønsker det. Men det er ikke et krav, så man kan fortsette å betale gjelden gjennom felleskostnadene om det er ønskelig.
En nedside ved fellesgjeld er at det er lite fleksibelt. La oss si at du benyttet deg av IN-ordningen og innfridde all fellesgjelden. Så ved en senere anledning ønsker du å låne opp igjen for å gjøre oppgraderinger i boligen. Det lar seg nemlig ikke gjøre. Du kan ikke låne opp igjen fellesgjeld.
Derfor er det bedre å fokusere på gjelden i banken, fordi den som regel kan lånes opp igjen om det skulle være behov.
På den andre siden er fellesgjeld positivt for enkelte kjøpegrupper. Spesielt de som ikke ønsker å låne så mye penger i banken. Noen klarer også å unngå 5 ganger inntekt reglen ved at de kjøper en andelsleilighet med fellesgjeld. Hvor de selv har nok egenkapital til å dekke kjøpesummen. Da er det ingen som sjekker at du har mer en 5 ganger inntekt i total gjeld.
Les mer om fordelene og ulempene med andelsleiligheter HER.
6- Avdragsfri fellesgjeld
Avdragsfri fellesgjeld gis typisk på nybygg, hvor det er relativt høy fellesgjeld. Det kan være avdragsfrihet i alt fra et par år og opp til 10 år på enkelte boliger.
Med avdragsfri fellesgjeld vil også felleskostnadene være lavere enn om en hadde betalt både renter og avdrag.
Om en kjøper en slik bolig er det lurt å ikke se seg blind på at det er lave felleskostnader, fordi når avdragsfriheten går ut vil felleskostnadene stige betraktelig. Det kan være lurt å budsjettere for at det er både renter og avdrag og se at en faktisk evner å betjene dette.
Om du selger en bolig hvor fellesgjelden snart går fra å være avdragsfri til å måtte betale renter og avdrag er det enkelte som synes dette er negativt, nettopp fordi felleskostnadene vil øke betraktelig innen kort tid. Mens andre har ingen problemer med dette og ønsker å betale fellesgjelden.
7 – Bør du betale ned fellesgjelden før du selger?
Ved salg av bolig er det ikke en klar fasit på om du bør nedbetale fellesgjelden. På den ene siden mener enkelte at fordi mange blir litt skremt av høy fellesgjeld, bør en nedbetale så mye som mulig før en selger. Mens andre mener at dette ikke er reelt.
Enkelte kjøpere er positive til å ha fellesgjeld. Det kan for eksempel være voksne som har hatt en enebolig og nå ønsker å kjøpe leilighet og har nok egenkapital til å betale for leiligheten utenom fellesgjelden. Da trenger de ikke å låne penger i banken til å kjøpe boligen. Samt at fellesgjelden betales ned gjennom felleskostnadene.
For de som ikke ønsker å ha så mye lån i banken er det en fordel med fellesgjeld. Om en nedbetaler fellesgjelden vil denne kjøpegruppen