Ved kjøp av bolig kan ikke belåningsgraden på boligen overstige 85%. Derfor kreves det at du selv har 15% egenkapital. Egenkapital kan være penger du har spart opp selv, eller sikkerhet i en annen bolig. Men hva skjer med egenkapitalen når du kjøper boligen?
Her skal vi forklare hva som skjer og se at det er noe forskjell på hva som skjer etter hva slags egenkapital du har:
Fri egenkapital – Oppsparte midler
For er i hovedsak to typer egenkapital, hvor den første er fri egenkapital. Med fri så mener vi at det er oppsparte midler som kan overføres/flyttes raskt uten at noe må selges. Dette er i hovedsak:
1. Sparepenger
2. BSU
Sparepenger du har spart opp på en vanlig sparekonto. Du kan ha spart fra inntekt, mottatt gaver eller lignende. Disse pengene er naturligvis frie.
Den andre typen er penger spart på BSU. Disse kan både være fri og låst, her finnes det to alternativer. BSU pengene er låst til boligformål, men om du bruker pengene til kjøpet av boligen er de fri egenkapital.
Ved kjøp av bolig vil den frie egenkapitalen din betales til megler og så til selger av boligen ved overtakelse.
Så om du måtte stille med 300 000 kr i egenkapital og den skal brukes til kjøpet, vil dette overføres sammen med boliglånet ditt selger for å dekke kjøpssummen for boligen. Det vil si at all egenkapital blir brukt opp og du har ikke lenger disse pengene på konto.
Dette er en naturlig del av å kjøpe bolig. Men det kan føles litt demotiverende ved at du har spart opp penger i lang tid for å få nok egenkapital. Og så blir alt borte på en dag. Pengene er naturligvis ikke borte, men er din egenkapital i boligen.
Slik BSU reglene er nå må du faktisk ikke avslutte BSU kontoen, som vi skal diskutere under.
Annen egenkapital
Ved kjøp av bolig kan du ha egenkapital som ikke er fri. Altså egenkapital som ikke lett kan overføres. Det er i hovedsak:
1. BSU
2. Pant/sikkerhet i fast eiendom
Som diskutert over kan BSU pengene være frie om du avslutter kontoen. Men slik regelverket er nå kan du bruke BSU pengene som egenkapital uten å avslutte kontoen. Dette gjøres ved at banken bruken BSU kontoen som sikkerhet, og gir det ekstra lån tilsvarende det du har spart på kontoen.
På samme måte kan en annen eiendom brukes som sikkerhet. Det kan være en annen bolig du eier selv, eller noen andres bolig. Ofte er det foreldre som stiller sin egen bolig som sikkerhet for barn. Da tas det pant i foreldrenes bolig. Og barnet låner tilsvarende det som brukes som sikkerhet.
Så om du har 300 000 kr på BSU eller sikkerhet i fast eiendom vil du låne 300 000 kr ekstra til boligkjøpet.
Det betyr i realiteten at du ender opp med et høyere boliglån, fordi du har stilt BSU eller annen eiendom som sikkerhet. Du kan da låne mer enn 85% av boligens verdi fordi du har 15% egenkapital banken har som sikkerhet.
Bør du beholde BSU kontoen?
Fra 2021 endret reglene seg til at de som eier bolig ikke lenger for skattefradrag for å spare på BSU når de eier bolig. Dette gjør at det er litt mindre lønnsomt å spare på BSU.
Men BSU er fortsatt en god sparekonto selv om du eier bolig. Nettopp fordi renten på BSU er betydelig høyere enn andre kontoer, og renten er høyere enn boliglånsrenten.
Om du vurderer å bruke BSU pengene til kjøpet av boligen, og med det avslutte kontoen, eller bruke BSU som sikkerhet å låne tilsvarende, lønner det sistnevnte seg så lenge renten på boliglånet er lavere enn renten på BSU.
Enkelte ønsker å ha så lavt boliglån som mulig, og da kan man vurdere å faktisk avslutte BSU og bruke det som fri egenkapital.
