Mange har tjent store summer og bygget opp en formue på eiendom. Det kan være vanskelig å grep på hvordan dette er mulig. Og kan du selv gjøre det samme? Her skal vi gå gjennom ulike type eiendomsinvestorer og se på hvordan man kan tjene penger på å investere i eiendom.
Kjøp av eiendom som investering (sekundærbolig)
Her skal vi se på de mest vanlige måtene å tjene penger på å kjøpe en eiendom som investering. De fleste eiendommer som man kjøper som investering vil regnes som en sekundærbolig. Les mer om forskjellen på primær og sekundærbolig HER.
Kjøp av eiendom for utleie
Å kjøpe en eiendom for utleie er kanskje det første enkelte tenker på når de tenker på å investere i eiendom. For de fleste vil det være å kjøpe en leilighet, men det kan og være tomannsbolig eller enebolig, som så leies ut.
Her er det lurt å huske på at det finnes flere eierformer på boliger. Og at om en skal leie ut boligen bør boligen være en selveier eiendom.
Ved kjøp av utleiebolig er det flere ting en kan tjene på. Hvor det første åpenbart er leieinntekten. Leieinntekten vil om en har satt riktig leie, dekke de faste kostnadene du har på boligen.
Du kan også tjene på boligen om den skulle stige i verdi. Som vi skal diskutere under har boligprisene i Norge og spesielt i Oslo steget betraktelig.
Ved utleie av eiendom må en skatte av det årlige overskuddet fra utleie. Dette er din totale inntekt, trukket fra alle kostnader knyttet til å få denne leieinntekten.
Ved kjøp av sekundærbolig stilles det noe strengere krav til egenkapital enn det er på primærbolig. Derfor er det for mange vanskeligere å ha spart opp nok egenkapital.
Samtidig må en som privatperson forholde seg til 5 ganger inntekt regelen. Som sier at du ikke kan ha mer enn 5 ganger din årlige inntekt før skatt i gjeld.
Om du allerede har lånt penger til egen bolig, har studielån og billån kan det være vanskelig å få mer lån til kjøp av en utleiebolig. Men det er ikke umulig.
For å tjene penger på utleie er det viktig å ha litt kunnskap om området. Er det naturlige grunner til at folk leier der? Skole
Kjøp av eiendom for oppussing og salg
Et annet alternativ for å investere i eiendom er å kjøpe en eiendom for å pusse opp og selge den videre. Dette kalles også «flipping». Da er det verdistigningen på boligen man tjener penger på.
La oss si at du kjøper en bolig for 3 000 000 kr, bruker 300 000 kr på å pusse opp og 100 000 kr til en megler som selger boligen. Da vil du totalt ha brukt 3 400 000 kr.
Om du får solgt boligen for 3 800 000 kr vil du ha tjent 400 000 kr før skatt.
Her er det viktig å gjøre undersøkelse i område og kanskje snakke med meglere som kan gi deg en indikasjon på prisen du kan få etter å ha pusset opp.
Det kan og være lønnsomt å lage ekstra soverom, spesielt om det er få soverom fra før av. Som blant annet er gjort i mange leiligheter i Oslo. Ved at kjøkkenet flyttes inn i stuen, for å gå fra 1 til 2 soverom. Les mer om å lage ekstra soverom HER.
Men å pusse opp kan fort bli kostbart, spesielt om man skal pusse opp kjøkken og bad. Og om man bruker håndverkere til alt. Det er viktig å holde kontroll på kostnadene.
Når man selger en bolig uten å ha bodd i den selv, må en skatte av gevinsten. I skrivende stund er denne skatteprosenten 22% av gevinsten, som i eksempelet over vil være 88 000 kr i skatt.
Kjøp av nybygg
En tredje måte enkelte tjener penger på eiendom er å kjøpe nybygg og selge kontrakten før de faktisk tar over leiligheten. Eventuelt selge den rett etter overtakelse.
Normalt ved inngåelse av kontrakt i et nybygg må en betale inn 0-10% av kjøpesummen som et depositum. Dette kan da være noen hundre tusen kroner.
Boligen vil ikke være ferdig bygget for om 6 måneder til 3 år avhengig av prosjektet. Om boligprisene stiger med 5% i året fra du inngikk kontrakten, vil en være betydelig mer verdt i det du skal overta boligen enn det den var da du inngikk kontrakten.
Da er det to alternativer, enten selge kontrakten før overtakelse. Fordelen med dette er at du slipper å faktisk betale den fulle prisen avtalt, hvor de fleste da må låne penger i banken.
Det andre er å ta over boligen og da enten selge den rett etterpå eller beholde den for utleie eller å bo der selv.
Tjene penger på din egen bolig (primærbolig)
De fleste nordmenn som har eid egen bolig og spesielt siden starten av 90-tallet har tjent på å eie egen bolig. Spesielt på Østlandet og i Oslo regionen har mange tjent store summer.
Mye av boligprisene drives av rentenivået. I den samme tidsperioden har rentene i Norge (og i utlandet) vært fallende. Som gjør det billigere å låne penger.
Etterspørselen etter boliger stiger og prisene stiger. Kjøpte en leilighet i Oslo i 1992 for 500 000 kr, vil den i 2021 i snitt være verdt over 6 000 000 kr. (SSB prisindeks for brukte boliger).
Boligprisene har helt klart vært en klar driver for de som har tjent penger på eiendom.
Men det er fortsatt mulig å gjøre enkelte gode valg med sin egen bolig, for å tjene penger på den.
Lei ut ett rom eller kjeller i egen bolig
Om du leier ut mindre enn halvparten av boligen vil du kunne leie ut uten å måtte skatte av inntekten. Du vil og bo i samme bolig selv og ha full oversikt over leietaker og at boligen blir tatt vare på.
Dette er noe mange har benyttet seg av. Enten ved å leie ut et rom i leilighet til en venn, eller leie ut kjellerleiligheten. Enkelte kjøper og en tomannsbolig og leier ut en del. Her må man passe på at man ikke leier ut en for stor del av boligen for at det skal være skattefritt.
Les også: Skattefri utleie – Slik kan du leie ut skattefritt
Lag ekstra soverom
Spesielt i leiligheter kan det være lønnsomt å lage ett ekstra soverom. Om det i dag er et soverom og du lager et ekstra vil verdien på boligen kunne øke betraktelig. Det er verdt å sjekke ut om dette er mulig i din bolig.
Samtidig kan du slippe unna å betale skatt på gevinst på salget av boligen om du selv har bodd der i minst 12 måneder.
På samme måte som beskrevet tidligere om kjøp av eiendom for oppussing og salg, kan du lage ekstra soverom, pusse opp og selge boligen. MEN du kan slippe å betale skatt på gevinsten.
Alternative eiendomsinvesteringer:
Å eie en eller flere boliger selv kan være tidkrevende og til tider slitsomt. Det finnes heldigvis noen alternativer til å eie eiendom direkte.
Crowdlending
Lånebasert crowdfunding også kalt crowdlending har vokst mye i Norge de siste årene. Men det norske markedet henger fortsatt langt etter Sverige og Storbritannia og dette kommer nok til å bli mer vanlig å se i Norge også.
Crowdlending er at du som investor låner ut pengene dine til en bedrift som trenger finansiering til sine prosjekter. Og mer spesefikt eiendomsselskaper som trenger finansiering til sine prosjekter. Enten å bygge en enebolig, kjøpe en leilighet eller utvikle et tomtefelt.
Du som investor vil ikke eie eiendommen, men ditt lån vil være sikret i eiendommen med et pant. Som gjør at om bedriften ikke betaler, vil eiendommen kunne selges for at du (og de andre investorene) skal få tilbake pengene sine.
Her har du som investor en lik rolle som en bank som låner ut penger. Og på samme måte tjener du penger på renten på lånet. Normalt ligger dette på 6-12% årlig rente. Veid opp mot at investeringen er sikret i eiendom, kan det være en god «risk-reward» på slike investeringer.
Eiendomsfond/Aksjer i eiendomsselskaper
En annen indirekte måte å investere i eiendom er gjennom eiendomsfond eller aksjer i eiendomsselskaper. Selskapene driver innenfor eiendomsutvikling og tar seg av all drift.
Du som investor eier da en liten del av bedriften eller om du er investert i fond eier du en liten del i mange selskaper.
Går verdien på disse selskapene opp, vil også din investering gå opp.
Comments 1