Å refinansiere er en måte å samle flere lån til et nytt lån for å spare kostnader. Dette har noen fordeler ved at du kun har et lån å forholde deg til i stedet for mange små. Samtidig kan man spare renter og gebyr ved å samle det. Men det finnes noen tilfeller hvor det ikke er lønnsomt å refinansiere.
Her er en enkel guide med forklaringer hvordan du kan refinansiere med sikkerhet er og hvordan det påvirker din økonomi.
Når er det lurt å refinansiere?
Det er mye reklame på TV, radio og på nett om refinansiering. Å refinansiere er å ta opp ett lån for å enten få lavere kostnader for lånet du allerede har. Eller samle flere mindre lån til et større. Det finnes flere gode grunner til å refinansiere. Blant annet at du kan få lavere renter og gebyrer. I tillegg er det for de fleste lettere å forholde seg til ett lån i stedet for mange.
Men det finnes noen grunner til at man ikke skal refinansiere. Og den største grunnen er hvis du ender opp med å betale enda mer. De fleste banker som tilbyr refinansiering vil kunne regne for deg å se om det lønner seg eller ikke. Men husk at de ønsker å låne ut penger og at du skal betale de renter. Så det kan være lurt å regne litt for seg selv.
En vanlig feil er å kun se på den månedlige beløpet man betaler og ikke hva du faktisk betaler i renter og gebyrer. Det som påvirker det månedlige beløpet mest er løpetiden. Om du i dag har et lån med løpetid på 5 år og noen tilbyr deg et refinansieringslån på 10 år vil beløpet du betaler i måneden bli veldig mye lavere. Men husk da at du må betale renter i 5 ekstra år! Det trenger ikke være lønnsomt.
Som vi skal se på litt lenger ned er det å kunne stille sikkerhet for et lån noe bankene ser positivt på. Normalt sett har alle lån uten sikkerhet høyere renter enn lån med sikkerhet. Derfor har boliglån ofte lav rente, mens forbrukslån og kredittkort har høy rente. Hvis du refinansierer forbrukslån og kredittkort uten sikkerhet, inn i et lån med sikkerhet vil du kunne få mye lavere rente. Det kan spare deg mye rentekostnader.
Refinansiering med sikkerhet
Å refinansiere kan gjøres med eller uten sikkerhet. Formålet er det samme, nemlig å spare renter og gebyr. Men hva er egentlig forskjellen på å refinansiere med og uten sikkerhet?
I denne sammenhengen snakker man om eiendom eller en bolig som sikkerhet. Typisk er det boligen du selv eier og bor i. Å refinansiere med sikkerhet er at det nye lånet du tar opp sikres i boligen din. Mens å refinansiere uten sikkerhet er at det ikke sikres i noe.
For å sikre et lån vil banken ta pant i eiendommen. Vi har en egen artikkel om pant i bolig med alt du trenger å vite HER. Men kort oppsummert vil banken registrere et pant på eiendommen, som viser at akkurat din bank har et krav knyttet til eiendommen. Det vil si at om du selger eiendommen må du innfri kravet. Eller om du ikke betaler på lånet kan banken kreve at eiendommen selges for å dekke lånet. Fordi lånet er sikret i en bolig vil lånet normalt sett få lavere rente.
For å kunne låne med sikkerhet i en bolig må lånet normalt sett ikke overstige 85% av boligens verdi. Det vil si at hvis du eier en bolig til 3 millioner kroner, kan du ikke ha mer enn 2,55 millioner kroner i lån. Mange har eid sin egen bolig lenge hvor boligprisene har steget mye. Og har på den måten mye lavere lån enn boligens verdi.
Når du har mindre lån enn 85% av boligens verdi kan det være mulig å refinansiere med sikkerhet i boligen. Og dermed spare renter ved at lånene dine nå er sikret i en bolig.
Mange omtaler dette som å bake forbrukslån inn i boliglånet. Hvor mye du kan låne med sikkerhet i boligen din er avhengig av hvor mye lån du har på boligen fra før. I tillegg til hvor mye lån du totalt sett har.
Hvor mye kan jeg låne med sikkerhet i bolig?
Når en skal undersøke hvor mye en kan låne med sikkerhet i boligen er det to ting en må se på:
- Hvor mye lån er det sikret i boligen fra før?
- Hvor mye lån har du/dere totalt i forhånd til inntekt
Når banken skal vurdere lånesøknaden din er det disse to tingene de vil se på først. Samtidig skal de og se på at du faktisk evner å betjene gjelden og at du kan tåle en renteoppgang.
Hvor mye lån det er sikret i boligen fra før kalles ofte belåningsgrad. Har du en bolig med en verdi på 5 000 000 kr og lån på 3 000 000 kr er belåningsgraden 60%. Slik boliglånsreglene er nå kan du totalt ha 85% belåningsgrad på boligen.
Hvis vi bruker samme eksempel som over vil det si at om du har en bolig med en verdi på 5 000 000 kr kan du maksimalt låne 4 250 000 kr med sikkerhet i boligen. Hadde du allerede 3 000 000 kr i boliglån kan du låne 1 250 000 kr til.
Har du da forbrukslån og kredittkort kan du refinansiere med sikkerhet i boligen. Fordi du hadde rom til det innenfor belåningen på boligen.
Det andre banken ser på er din totale gjeld målt mot inntekt. Har du en årlig inntekt på 500 000 kr kan du maksimalt ha 5 ganger så mye lån. Det vil si maksimalt 2 500 000 kr i lån. Dette inkluderer alle lån; studielån, boliglån, billån og usikrede lån. Og eventuelt private lån som er registrert i skattemeldingen.
Vil du lese mer i detalj om hvor mye du kan låne med sikkerhet bolig kan du lese mer HER.
Hvordan refinansiere med sikkerhet? – Steg for steg
1. Få oversikt over gjelden du har
Det første steget for å en god privatøkonomi generelt er å få oversikt over gjeld. Men når man skal refinansiere med sikkerhet er det spesielt viktig. Det kan være lett å glemme et eller flere av lånene hvis man har flere mindre lån.
Et godt tips er å gå til Gjeldsregisteret som er en gratis tjeneste for å få oversikt over usikret gjeld. Altså forbrukslån og kredittkort.
Å få oversikt over gjelden man har er for noen litt lite konkret. Det finnes ikke en måte som passer for alle. Noen er glad i Excel og lager sin egen oversikt. Andre liker en mer fysisk måte å få oversikt over økonomien. Da kan man rett og slett skrive ned på papir. En annen løsning er å bruke nettbanken. Mange av de store bankene tilbyr at du kan få oversikt over gjelden din i nettbanken, selv om lånene er i andre banker. Dette kan og være en fin måte å få oversikt på.
Om du lager en Excel fil, skriver for hånd eller får en oversikt i nettbanken er det viktigste at du får oversikt selv! Det er første steg i å refinansiere med sikkerhet.
2. Finn verdien av boligen din
Om du har rom til å refinansiere med sikkerhet er avhengig av om du har «ledig» verdi i boligen. Som beskrevet over kan du normalt sett låne 85% av boligens verdi. Så hvis du har en bolig med en verdi til 5 000 000 kr, kan du maksimalt ha 4 250 000 kr i lån med sikkerhet i boligen.
Mange har eid egen bolig i mange år hvor boligprisene har steget mye. Derfor er det mange som nettopp har mye ledig verdi i boligen som de kan bruke som sikkerhet, kanskje uten å være klar over det selv.
For å få en indikasjon på hva boligen er verdt din er verdt finnes det flere gode sider på nett. Virdi.no er en tjeneste som gir deg et gratis verdiestimat som treffer ganske godt i områder hvor det er mye salg. I distriktene finnes det mindre data og det kan være vanskeligere å få et godt estimat. Men det er et godt utgangspunkt.
Når du skal søke om refinansiering med sikkerhet er det beste å ha en E-takst. For å få dette må du få en megler til å komme innom boligen din. Mange eiendomsmeglere gjør dette gratis for deg, i håp om at du vil bruke de til å selge senere. Avtaler dette med en megler og få det tilsendt på e-post etter de har vært innom.
3. Regn ut om du sparer penger på å refinansiere
Å refinansiere med sikkerhet kan være lurt fordi man kan få lavere rente på lån med sikkerhet enn uten sikkerhet. Men det er viktig at en ikke lar seg lure. Hvis en ender opp med å betale mer i renter ved å refinansiere bør en vurdere å la være. Derfor bør en regne på dette selv.
Har du mange små forbrukslån og kredittkort med opp mot 20% årlig rente lønner det seg ofte å refinansiere med sikkerhet. Hvor lån med sikkerhet typisk har lavere rente og du vil da spare rentekostnader.
Sett opp et regnestykke for deg selv hvor du regner på hvor mye du faktisk ender opp med å betale i renter. Syns du dette er vanskelig kan det å spørre en rådgiver i bank være en løsning. Eller kanskje du kjenner noen som har god økonomiforståelse som kan bistå med noen råd.
Når en regner på om det lønner seg er det viktig å ikke la seg blende av kun beløpet man betaler i måneden. Drar du et lån utover flere år vil kostnaden per måned bli lavere. Men du må jo da også betale renter i en lenger periode, kanskje også med en høyere rente på lånet som gjør at det ikke lønner seg.
4. Få tilbud om refinansiering med sikkerhet
Etter å ha sett på om det lønner seg for deg å refinansiere med sikkerhet kan du få tilbud fra en bank. I Norge finnes det svært mange banker og det kan være vanskelig å få oversikt. Hvilken bank bør du snakke med?
Heldigvis finnes det sammenligningstjenester som henter lånetilbud fra flere forskjellige banker, slik at du slipper å kontakte alle bankene selv.
Når man søker gjennom disse sammenligningstjenestene blir søknaden vurdert av bankene på akkurat samme måte som om man hadde henvendt seg direkte til banken. Det er uforpliktende å søke og de tar betalt av banken, ikke deg som lånesøker. De fleste får svar fra bankene i løpet av et par timer. Her kan du klikke deg inn og søke hos noen av de største og mest brukte tjenestene:
5. Gjennomfør refinansieringen
Det siste steget er å gjennomføre selve refinansieringen. Dette har heldigvis blitt mye lettere enn det var tidligere. Før måtte man selv sitte å betale inn til hver bank og passe på at lånene ble refinansiert.
Men nå vil banken vanligvis refinansiere lånene dine for deg. De utbetaler da penger direkte til de du skyller penger til og innfrir lånene. Dette gjør at det er mindre jobb for deg og du kan være sikker på at det blir innbetalt rett beløp.
Så for å oppsummere er det noen enkle steg for å refinansiere med sikkerhet. Det første er å få oversikt over gjelden du har, noe som generelt er en god ide selv om du ikke skulle refinansiere. Steg nummer 2 er å finne ut om det er rom for å låne opp med sikkerhet i boligen. Dette gjør du vet å finne ut hva boligens verdi er og se hva du har i lån med sikkerhet i den boligen fra før.
Steg nummer 3 er å regne på om det faktisk vil lønne seg. Husk å les vilkårene og ikke la deg blende av å kun se på månedsbeløpet du betaler, renten på lånet er også viktig.
Steg nummer 4 er å hente tilbud på refinansiering med sikkerhet. Listen over viser flere sammenligningstjenester som kan hente tilbud for deg uforpliktende og gratis fra flere banker. Dette gjør at du ikke trenger å snakke med mange banker selv.
Og til slutt er det å gjennomføre refinansieringen med sikkerhet. Her vil banken hjelpe deg. Da kan du forholde deg til ett lån å nedbetale, samtidig som du forhåpentligvis sparer renter på å ha refinansiert.