Ved kjøp av bolig er det tre hovedkrav du må tilfredstille for å få innvilget et boliglån til kjøp av bolig. Et av disse går på boligens lån i forhold til verdi og derifra hvor mye egenkapital du må stille med. De to andre kravene går på din evne til å betjene lånet og gjeldsgrad.
Du kan bruke en eiendom som egenkapital til kjøp av en ny bolig, men kun ledige verdier innenfor 85% belåning av boligen. Kravene til betjeningsevne og gjeldsgrad under 5 må også tilfredstilles for å få innvilget boliglån til ny bolig.
Krav om egenkapital
Alle banker i Norge må følge boliglånsforskriften, som setter krav til utlånspraksis. Det er tre hovedkrav du må tilfredstille ved kjøp av bolig.
Det første er at du har nok egenkapital til å kjøpe boligen. Dette går i utgangspunktet på boligens belåningsgrad.
Belåningsgrad er hvor mye lån det er knyttet til boligen, målt mot boligen verdi
Forskriften sier at maksimal belåningsgrad en bolig kan ha er 85%. Altså at lån med sikkerhet i boligen kan maksimalt være 85% av markedsverdien.
Om en bolig er verdt 4 000 000 kr kan det maksimalt være lån knyttet til boligen på 3 400 000 kr.
De resterende 15% må du selv stille med som egenkapital. Som regel vil du høre at det er et krav om 15% egenkapital, og det er nettop for at belåningsgraden på boligen ikke skal overstige 85%.
Les også: Hvordan få innvilget boliglån? 5 tips for å få innvilget søknaden
Her er noen eksempler på maksimal belåning og krav til egenkapital basert på boligens verdi:
| Boligens verdi | Maksimal belåning | Egenkapital |
| 1 000 000 kr | 850 000 kr | 150 000 kr |
| 1 500 000 kr | 1 275 000 kr | 225 000 kr |
| 2 000 000 kr | 1 700 000 kr | 300 000 kr |
| 2 500 000 kr | 2 125 000 kr | 375 000 kr |
| 3 000 000 kr | 2 550 000 kr | 450 000 kr |
| 3 500 000 kr | 2 975 000 kr | 525 000 kr |
| 4 000 000 kr | 3 400 000 kr | 600 000 kr |
| 4 500 000 kr | 3 825 000 kr | 675 000 kr |
| 5 000 000 kr | 4 250 000 kr | 750 000 kr |
Her ser vi at du må ha 150 000 kr i egenkapital for hver million boligen koster. Dette kan ofte ta mange år å spare opp med ren sparing.
Litt lenger ned skal vi se hva som kan brukes som egenkapital for å tilfredstille dette kravet.
Krav til betjeningsevne
De to andre kravene som blir inngår i boliglånsforskriften er krav til betjeningsevne og gjeldsgrad.
Betjeningsevne er din mulighet til å faktisk betale lånet du har gitt din inntekt og livssituasjon. Her tas det i betraktning hvor mange barn du har, bosituasjon, sivilstatus og andre lån.
Bankene tar ofte utgangspunkt i SIFO sitt referansebudsjett som er et utgangspunkt for hva som er normale kostnader etter alder.
Etter å ha samlet inn informasjonen din om antall barn, andre lån etc. gjør banken så en beregning på hvor mye penger du sitter igjen med etter å ha betalt alle disse kostnadene. Altså hvor mye penger du har til overs etter å ha betalt alle faste utgifter.
Så ser de på om du tåler at rentene på alle lån stiger med 5%. Som er en betydelig økning i kostnadene dine. Spesielt om du har høyt boliglån.
Om du ikke tåler en økning på 5% på lån, vil banken si at du ikke har betjeningsevne til å få innvilget lånet. Dette kan ofte virke som litt urealistisk at rentene stiger med 5%, men det er slik forskriften er formulert og bankene må følge dette.
Selv om du opplever at du selv vil klare å betjene lånet er det bankens interne oppsett som oftest brukes som grunnlag for om du har god nok betjeningsevne eller ikke. Men det kan være lurt å sette opp et budsjett som du vet du følger og argumentere med at du har god nok råd til å få innvilget et lån.
Krav om gjeldsgrad < 5
Det siste kravet går på hvor stor din totale gjeld er, målt mot inntekt. Her inkluderer all gjeld: Studielån, billån, boliglån og usikrede lån.
Gjeldsgrad er din totale gjeld målt mot din inntekt
Boliglånsforskriften sier at du ikke kan ha mer en 5 ganger inntekt i gjeld. Altså din gjeldsgrad kan ikke være høyere enn 5.
Med inntekt så brukes total årlig inntekt før skatt. Her er noen eksempler på hvor mye du maksimalt kan ha i gjeld etter årsinntekt:
| Inntekt | Maksimal gjeld |
| 300 000 kr | 1 500 000 kr |
| 350 000 kr | 1 750 000 kr |
| 400 000 kr | 2 000 000 kr |
| 450 000 kr | 2 250 000 kr |
| 500 000 kr | 2 500 000 kr |
| 550 000 kr | 2 750 000 kr |
| 600 000 kr | 3 000 000 kr |
| 650 000 kr | 3 250 000 kr |
| 700 000 kr | 3 500 000 kr |
Her er det viktig å huske at all gjeld teller med. Det er ikke slik at du kan få 5 ganger inntekt i boliglån. Det vil være sant om du ikke har noen annen gjeld.
Om en er et par og skal kjøpe bolig sammen kan man regne total gjeldsgrad for dere begge. Så om en av dere tjener 400 000 kr og den andre 500 000 kr, kan dere totalt ha maksimalt 4 500 000 kr i gjeld til sammen.
Kravene om belåningsgrad på boligen (krav til egenkapital), betjeningsevne og gjeldsgrad må ses sammen. Det hjelper ikke å tilfredstille ett av kravene om du ikke tilfredstiller de andre.
Men bankene har en unntaktskvote de kan bruke enkelte lån, selv om du ikke skulle tilfredstille alle krav. I Oslo er denne kvoten 8%, mens den er 10% i resten av landet.
Hva kan brukes som egenkapital?
Her er en kort liste av de fleste tingene du kan bruke som egenkapital ved kjøp av bolig.
- Penger du har spart opp på sparekonto
- Penger spart på BSU
- Arv eller forskudd på arv
- Penger fra salg av annen bolig
- Sikkerhet i annen bolig
Det vanligste er penger naturligvis penger du har spart opp selv, enten på BSU eller på vanlig sparekonto. Men du kan og ha fått arv, forskudd på arv eller solgt en bolig slik at du har penger på sparekonto.
Men du kan og bruke en annen bolig som sikkerhet, slik at du tilfredstiller kravet om 15% egenkapital. Dette er vanlig om du enten har en bolig i dag og ønsker å kjøpe en utleiebolig eller hytte.
Eller om du er ung og ikke har nok egenkapital i til. å kjøpe din egen bolig, men du bruker foreldre sin bolig som sikkerhet.
Om du eier en bolig i dag eller skal ta sikkerhet i foreldres bolig, må fremdeles denne bolig tilfredstille kravet om maksimalt 85% belåning.
La oss ta et eksempel: Du har en bolig i dag som er verdt 4 000 000 kr, med 2 000 000 kr i gjeld knyttet til boligen. Det vil si at det er 2 000 000 kr i verdi i boligen og belåningsgraden er 50%.
Om du skal bruke denne boligen som sikkerhet/egenkapital til kjøp av ny bolig kan du ikke bruke hele den ledige verdien. Men opptil 85% av den.
Da kan vi regne hva som er ledig kapasitet i boligen: Det kan maksimalt være 85% belåning av 4 000 000 kr = 3 400 000 kr. Det er allerede 2 000 000 kr i gjeld. Som vil si at det er 1 400 000 kr «ledig» verdi du kan bruke som sikkerhet.
For å konkludere kan altså en en bolig brukes som egenkapital til å kjøpe en ny, gitt at det er ledig verdi innen 85% belåning. Her er det og viktig å se de kravet til egenkapital sammen med kravene til betjeningsevne og belåningsgrad.
Selv om du har mye ledig verdi i en bolig kan kravet om gjeldsgrad under 5 fort sette en stopper for om du får kjøpe en bolig ekstra. Men banken kan gjøre noen unntak.
