Man kan leie ut deler eller hele primærboligen man har. Leier man ut mindre enn halvparten av boligen er dette skattefritt. Leier man ut hele og dermed ikke bor i boligen selv, vil den gå fra å være primærbolig til sekundærbolig. Dette gir en økning i skattemessig formue. I begge tilfeller er det lurt å bruke en leiekontrakt og depositumskonto.
Leie ut deler av egen bolig
Det kan være flere gode grunner til å leie ut deler av egen bolig. Det kan være at du har en hybel i kjelleren som kan leies ut. Eller et familiemedlem som ønsker å leie et rom en periode.
Det er ingen regler eller lover som stopper deg fra å leie ut deler av egen bolig. Men det kan være lurt å følge vanlige rutiner ved utleie også om man leier ut til familie.
Ved utleie er det normalt å opprett en leiekontrakt. Det finnes flere gratis versjoner på nettet, blant annet Forbrukerrådets Husleiekontrakt. Kontrakten er et dokument som skal sikre både utleier og leietaker. Leiekontrakten spesifiserer hva som leies ut, hva leien skal være, når det skal betales og hva som er tillatt i boligen.
Det andre en bør ha er en depositumskonto. Om man leier ut deler av egen bolig til familie er det noen som dropper dette. Men om man leier ut til andre er det absolutt å anbefale.
En depositumskonto er en låst konto som leietaker stiller som sikkerhet for utleier. Vanlig depositumssum er 1-3 måneders leie.
Det er viktig å bruke en depositumskonto og ikke bare en vanlig konto i en bank. For at man skal kunne ta penger ut av en depositumskonto må både utleier og leietaker godkjenne det. Dette sikrer at pengene blir stående på kontoen og ikke blir misbrukt.
En depositumskonto kan åpnes i de fleste banker og koster som regel rundt 500 kr å opprette. Dette er en kostnad utleier skal stå for. Om leieinntekten er skattepliktig kan man trekke dette beløpet fra på skatten.
Skatt på utleie av deler av egen bolig
Om du leier ut mindre enn halvparten av boligen du selv bruker som bolig er det skattefritt.
Her er det ikke nødvendigvis arealet som bestemmer om du leier ut mer eller mindre enn halvparten, men markedsverdien på utleien. Så lenge markedsverdien av delen du leier ut for er lavere enn markedsverdien på delen du selv bor i, er det skattefritt.
Typisk eksempel på dette er en hybel i kjelleren på en enebolig. Hybelen er betydelig mindre både i areal og det man kan leie den ut for. Resten av eneboligen som du selv bruker vil ha en potensiell markedsleie som er høyere.
I byer er det og vanlig å leie ut et soverom i en leilighet. Om du leier ut et soverom og bruker resten av leiligheten selv, vil markedsleien av soverommet være lavere enn resten av leiligheten og er derfor skattefri.
Om du leier ut mer enn halvparten av boligen og leieinntektene er under 20 000 kr i året er det og skattefritt.
Hvor lenge kan man leie ut skattefritt?
Så lange du er innenfor regelen om at du leier ut mindre enn halvparten av boligen du selv bruker som bolig, kan du leie ut skattefritt så lenge du vil. Gitt at skattereglene ikke endrer seg i fremtiden.
Leie ut hele boligen
Om du derimot leier ut hele primærboligen din vil det gjelde en del andre regler.
Primærboligen blir en sekundærbolig.
Skillet mellom primærbolig og sekundærbolig går på om du bor i boligen eller ikke. Skatteetaten sjekker dette ved å se hvor du er folkeregistrert ved årsskiftet. Er du folkeregistrert i boligen vil den være din primærbolig. Er du folkeregistrert et annet sted vil det være en sekundærbolig.
Det finnes noen unntak for denne regelen. Les mer om det her.
Så om du leier ut hele din egen bolig og dermed flytter et annet sted vil boligen gå fra å være din primærbolig til sekundærbolig. En vanlig misforståelse er at om du har kun en bolig vil den alltid være en primærbolig. Dette stemmer for de fleste nettopp fordi de bor i den ene boligen de eier. Men skillet går altså ikke på hvor mange boliger du har, men om du bor i boligen eller ikke. Du kan alså ha en sekundærbolig uten å ha noen primærbolig.
Dette kan være greit å tenke på når man leier ut hele boligen. Fordi den skattemessige formuesverdien på boligen vil stige fra 25% til 90%. Du vil altså få en betydelig høyere skattemessig formue. Dette kan gjøre at du må betale formuesskatt.
Ellers gjelder vanlige regler for utleie. Ved at du skal skatte 22% av overskuddet fra utleien. Det vil si at du summerer alle leieinntekter og trekker fra alle kostnader du har hatt knyttet til leieforholdet og skatter av overskuddet.
Les også: Sekundærbolig og fritidsbolig – hva er forskjellen?
