Høye boligpriser og strenge utlånregler har gjort det vanskelig å kjøpe bolig alene. Mange velger derfor å kjøpe med en venn, foreldre eller kjæresten. Samtidig er det å kjøpe bolig sammen med en partner et naturlig steg for å bygge en fremtid sammen.
1. Kjøpe bolig sammen med kjæresten
Et naturlig steg i manges forhold er å kjøpe en bolig sammen. Dette vil være et bosted man eier felles og bygge et hjem sammen. Når en skal kjøpe boligen sammen med kjæresten er det noen ting en bør tenke på.
Samboerkontrakt
Generelt bør alle samboere skrive under på en samboerkontrakt. Det er for å sikre begge parter ved et eventuelt brudd.
Dette er kanskje spesielt viktig om den ene parten eier bolig og den andre ikke. I en god samboerkontrakt vil det da komme frem hvem som eier bolig. Det bør og spesifiseres at den som eier boligen også er ansvarlig for gjelden på boligen.
Det finnes flere gratis maler en kan bruke for å skrive samboerkontrakt. DNB har blant annet en du kan laste ned. DNB Samboerkontrakt.
Samboerkontrakten bør signeres skriftlig i minst 2 eksemplarer, slik at dere har en hver. Det finnes også noen digitale versjoner, som gjør at man ikke trenger å signere for hånd. Men de fleste av disse koster penger.
Det kan og være lurt å gå gjennom samboerkontrakten med jevne mellomrom. Kanskje har dere lånt mer penger, kjøpt bil eller at en person betalte for ny sofa? Da bør dette oppdateres i kontrakten.
Eierandel/eierbrøk
Hvem som skal eie hvor mye av boligen kan være litt forvirrende om man går inn med ulik egenkapital. Det er veldig vanlig at en person har spart mer eller har vært i boligmarkedet lenger og dermed har tjent opp mer egenkapital.
For å regne ut eierandel eller eierbrøk må vi se på totalt hvor mye hver person går inn med i boligkjøpet. Gjeld og egenkapital teller likt!
At gjeld og egenkapital teller likt kan virke forundrende. Men ved beregning av eierbrøk er det den som har betalt den største delen av boligen, uavhengig om det er betalt med egenkapital eller gjeld, som vil eie den største delen.
Her er et regneeksempel hvor 2 personer kjøper en bolig til 4 000 000 kr:
| Person 1 | Person 2 | |
|---|---|---|
| Lån | 1 400 000 kr | 1 400 000 kr |
| Egenkapital | 900 000 kr | 300 000 kr |
| Totalsum | 2 300 000 kr | 1 700 000 kr |
| Eierandel | 57,5% | 42,5% |
For å finne eierbrøken må man da dele det hver person totalt går inn med i kjøpet. Person en går totalt inn med 2 300 000 kr, mens person 2 går inn med 1 700 000 kr. Så deles dette på kjøpesummen på 4 000 000 kr.
I eksempelet over har person 1 tre gangers å mye egenkapital som person 2. Men ender opp med en eierandel på 57,5% av boligen.
Livsforsikring
Når to personer eier en bolig sammen kan begge betjene lånet og betale vanlige utgifter. Men om en skulle falle bort vil det kunne være krevende å betale de samme kostnadene. Spesielt om man har barn.
En livsforsikring kan gi en større utbetaling i dette tilfellet. Dette kan brukes til å nedbetale gjeld og dermed ha en større sjanse for å behandle boligen man bor i. Man kan selv velge forsikringssum, høyere sum gir høyere forsikringspremie.
Mange forsikringsselskapet har egne avtaler med fagforeninger og tilbyr gode prisavtaler. Det kan være verdt å sjekke ut om din fagforeningen har en avtale som gir deg lavere forsikringer.
2. Kjøpe bolig sammen med foreldre
Det finnes mange måter foreldre kan hjelpe barna inn på boligmarkedet og en av disse er å kjøpe bolig sammen. I stedet for at foreldrene stiller realkausjon eller er kausjonist kan de bli medeier i boligen.
Rent praktisk er det ikke så stor forskjell fra å kjøpe bolig med en kjæreste eller en venn. Fordi banken kan ta med den økonomiske situasjonen til alle som skal kjøpe boligen. Da er det sannsynligvis lettere å få kjøpt en bolig enn om en kjøper alene.
Men skattemessig kan det være en ganske stor forskjell. Typisk vil barnet bo i boligen mens foreldre kun er eier og bor i sin egen bolig.
Da vil boligen regnes som en primærbolig for barnet, mens det regnes som sekundærbolig for foreldrene. Les mer om forskjellen på primær og sekundærbolig her.
Formuesverdien på en primærbolig settes til 25% av markedsverdien, mens for en sekundærbolig er det 95% av boligens verdi.
La oss si at boligen er verdet 3 000 000 kr og barnet eier 50% og moren 50%. Da vil markedsverdien av barnets halvdel være 1 500 000 kr. Mens den skattemessige formuesverdien kun være 375 000 kr.
For moren vil markedsverdien også være 1 500 000 kr mens formuesverdien er 1 425 000 kr.
De fleste har naturligvis noe gjeld knyttet til boligen som vil trekke ned formuen. Men for den som eier boligen som en sekundærbolig vil den skattemessige verdsettelsen i større grad bidra til økt formue. Og da økt formuesskatt.
3. Kjøpe bolig sammen med venn
Mange lurer på om det faktisk er lov å kjøpe sammen med en venn. Svaret på dette er JA!. Men om du burde kjøpe bolig sammen med en venn er ikke like entydig.
Å kjøpe bolig sammen med en venn kan være nøkkelen inn på boligmarkedet. Men det er noen ting å tenke over.
Det viktigste er å ha en god plan for boligen. Hvor lenge har dere tenkt til å bo der? Hva hvis en vil flytte ut underveis? Eller at en får seg kjæreste og ønsker å flytte inn med kjæresten?
Dette er problemstillinger en bør ha tenkt over før en kjøper sammen med en venn.
Hvis man har en kort tidshorisont på at man skal bo i boligen kan det faktisk være lurt å heller leie en bolig. Flere enn man skulle tro selger faktisk bolig med tap.
En artikkel i Kapital viser til tall fra Prognosesenteret, som viser at omtrent 1 av 4 solgte boligen sin med tap i 2020 til tross for høy boligprisvekst.
Mye av dette kan skylles omkostnader ved kjøp og salg av bolig. Om en tar med disse må boligen ha steget mye i verdi for at en skal gå i null. Meglerhonorar er en stor kostnad mange glemmer når de regner på overskuddet ved salg av bolig.
4. Kjøpe bolig med ulik egenkapital?
Det er veldig vanlig at to personer skal kjøpe bolig sammen, men de har ulik egenkapital. Typisk kan det være fordi en har eid bolig tidligere og dermed vært med på boligprisveksten. Eller at en har høyere inntekt, er eldre eller rett og slett vært flinkere til å spare opp egenkapital.
Det å ha ulik egenkapital er ikke nøvendigvis en utfordring. Men er bør diskutere det på forhånd og finne ut av hvordan man skal løse det.
Det er ikke nødvendigvis slik at den som har mest egenkapital skal eie mest av bolig.
Som beskrevet over bør eierbrøk i utgangspunktet beregnes fra det partene totalt kommer med inn i kjøpet, både gjeld og egenkapital. Selv om en person har 0 kr i egenkapital kan man kanskje låne penger i banken og fremdeles få en eierandel i boligen.
5. Felles eller separate lån?
Vi har en egen artikkel som går i dybden på om man bør ha felles eller separate lån. Men vi skal gå gjennom hovedtrekkene her.
Om 2 personer kjøper en bolig sammen kan de enten ha ett stort lån, eller dele det opp i 2 mindre lån. Det kan være gode grunner til å gjøre begge deler.
Hvis man eier en bolig 50-50 og ønsker å betale ned boliglånet normalt hver måned er det vanligste og kanskje mest praktiske å ha ett stort lån. Da er det lett å ha kontroll, kanskje man og har en felles regningskonto som dette trekkes fra.
Men som beskrevet over kan en person har mer egenkapital enn den andre, mens de fremdeles eier 50-50. Det betyr i praksis at den andre har mer lån. Da kan det være praktisk å ha 2 separate lån, nettopp fordi hver part har ulik mengde lån.
Da betaler man ned på sitt egen lån og ikke den andres. Å ha separate lån kan og være praktisk om en person ønsker å betale ned på lånet betydelig fortere enn den andre. Det kan være fordi man har høy inntekt, fått bonus eller arvet penger.
Ved å ha separate lån står man fritt til å betale ned sitt egen lån raskere. Mens om det er ett stor stort lån vil man i praksis betale ned på begges lån. Da bør man i tilfelle få økt eierandel i bolig, noe som kan være litt upraktisk.
6. Kjøpe bolig med forskjellig bank?
To stykker som skal kjøpe bolig har ofte hver sin bank de bruker til vanlig. Derfor lurer mange på om de kan kjøpe bolig sammen men ha forskjellig bank.
I praksis er svaret at man ikke kan ha boliglån med sikkerhet i en bolig i ulike banker.
Og sikkerheten er nøkkelordet. Bankene registrerer et pant i boligen som sikkerhet for lånet. Pant registreres etter prioritet. Den som registrerer pant først får 1. prioritets pant. Pant som kommer senere vil være 2. prioritet eller 3. prioritet.
Når en låner penger til bolig vil banken ha 1. prioritets pant i boligen. Og det kan bare være en bank med 1. prioritet. Derfor kan en ikke ha 2 boliglån til kjøpet av boligen i forskjellige banker.
Derimot er det noen banker som godtar å ta 2. prioritets pant i en bolig og gi økt boliglån. Men disse har normalt sett betydelig høyere rente enn vanlig boliglånsrente, fordi 2. prioritets pant regnes som «dårligere» sikkerhet.
7. Hvordan fordele gjeld mellom samboere?
Når man har boliglån får man fradrag for rentene man betaler til banken. Fradraget er 22% av rentekostnaden og den resterende 78% må du stå for selv.
Når en er samboere og begge betaler på boliglånet bør dette fradraget fordeles på begge. Typisk kommer det kun opp på skattemeldingen for den ene.
Noe som gjør at om en ikke endrer noe vil en få hele skattefradraget selv om den bare har betalt halvparten av rentene.
For å fordele gjelden og rentekostnaden må begge gå inn i sin skattemelding og endre det. Her er det og viktig at det beløpet sammenfaller det den andre har skrevet inn. Hvis den ene øker oppgir en rentekostnad på 5 000 kr, må den andre redusere med 5 000 kr.
Skatteetaten har mer informasjon om hvordan du kan overføre gjeldsrenter til samboer eller ektefelle.
8. Kjøpe bolig sammen med søsken
Å kjøpe bolig med søsken kan og være en mulighet for å komme seg inn på boligmarkedet. Eller som en investering. På samme måte som å kjøpe med en venn er det viktig å ha en plan begge er enig om.
Hvor lenge har dere tenkt å bo i boligen? Hva skjer hvis en vil flytte ut etc.
Uenighet rundt eiendom og økonomi kan ødelegge de beste søskenforhold. Dette gjelder typisk når en har kjøpt en bolig eller hytte sammen. En har kanskje lyst til å pusse opp, mens den andre ikke har økonomi til det. Kanskje betaler den ene mer for oppussingen, skal den da få ekstra om dere skal selge?
Å kjøpe bolig med søsken kan være en kjempefin løsning for alle. Men pass på fallgruvene og legg en god plan på forhånd.
9. Kjøpe bolig sammen med flere
Det har den siste tiden kommet enda en ny måte å eie bolig på, nemlig at du eier ditt soverom med bruksrett til fellesarealene. Dette er altså som et klassisk kollektiv bare at du eier din del i stedet for å leie.
Om dette er en god løsning for deg eller ikke må du avgjøre selv. Men et perspektiv som er verdt å ha i bakhodet er hvorfor slike leiligheter blir lagt ut for salg.
Typisk er det en leilighet med 4 eller flere soverom. Eieren kunne kanskje fått 4 000 000 kr for hele leiligheten skulle den bli solgt som den er. Men i stedet selges alle 4 soverommene for seg med bruksrett til fellesområdene.
Da kan man kanskje selge hvert rom for 1 250 000 kr. Som gir en totalpris på 5 000 000 kr. Den som selger leiligheten får derfor 1 000 000 kr ekstra for ved å selge hvert soverom hver for seg i stedet for å selge leiligheten som den er.
Poenget her er at tilbudet av slike boliger er for å tjene mest mulig penger på de. Det kan være en god løsningen å kjøpe et rom i en slik bolig fordi de er rimelig og stiger muligens i verdi fordi det er etterspørsel etter rimelige boliger. Men der er en rekke potensielle problem med å eie et rom i et kollektiv.
10. Obos deleie
En måte å eie deler av en bolig er Obos deleie. Dette er et relativt nytt tilbud Obos har satt i gang med. Det betyr i praksis at når du kjøper en Obos bolig kan du kjøpe deler av boligen, mens Obos eier resten.
Du kan for eksempel kjøpe 50% av boligen og Obos eier den andre halvdelen. Du leier da en halvdel av Obos.
På et senere tidspunkt kan du kjøpe deg opp og dermed eie en større del av boligen. Derfor kan dette være en god måte å komme seg inn på boligmarkedet hvis du ikke har råd til å kjøpe hele boligen.
En ting som er verdt å nevne er at delen av boligen du ikke eier enda vil få en høyere prislapp om boligprisene generelt stiger. Obos vil regulere prisen med en boligprisindeks. Ulempen er at de ikke regulerer prisene nedover. Skulle boligprisene falle må du faktisk betale den prisen det ble avtalt.
