Mange ønsker å kjøpe utleiebolig og tjene penger på leieinntekt. Men hvilke krav er det til egenkapital? Og hvor mye kan du låne? Det går vi gjennom her.
Kan jeg kjøpe utleiebolig?
Å kjøpe en utleiebolig er mulig for mange, men ikke for alle. Kravene til egenkapital og gjeldsgrad setter en stopper for mange. Men det kan og være andre grunner til at man ikke bør kjøpe en utleiebolig.
Om man har nok egenkapital og inntekt til å dekke et lån på en utleiebolig kan det være mulig å kjøpe. Men man bør ha en lang tidshorisont og gjøre en rekke vurderinger om det passer inn i ens privatøkonomi og fremtidige planer.
Å leie ut en bolig, enten det er en leilighet eller en enebolig, kan være en god måte å tjene noen tusen kroner ekstra i måneden. Men det kommer ikke gratis. Alle som faktisk har leid ut noe vet at det er et ansvar og det oppstår ofte ting som gjør at utleier enten må bruke tid eller penger på å ordne opp.
Samtidig bør en vurdere det å investere i en utleiebolig opp mot andre investeringer, som aksjer og fond.
De fleste som kjøper en utleiebolig tar opp gjeld for å kjøpe den. Fordi boliglånsforskriften begrenser hvor mye en privatperson kan ta opp i lån, vil det da lån til utleiebolig gjøre at man kan låne mindre til andre ting.
Hvis man ønsker å kjøpe egen bolig eller hytte og må låne penger til det. Vil det å ha tatt opp gjeld til utleiebolig kunne sette en begrensing for planene.
Les også: Kjøpe utleiebolig som første bolig
Hva skal til for å kjøpe bolig nr 2?
Mange eier i dag en bolig, men ønsker å kjøpe en bolig nr 2 for å kunne tjene penger på utleie. Da må man ha nok inntekt og egenkapital til å dekke kravene.
Hovedreglene er at man må ha 40% egenkapital for kjøp av sekundærbolig i Oslo, 15% egenkapital for resten av landet. Samtidig kan ikke samlet gjeld overstige 5 ganger årlig brutto inntekt.
Disse reglene setter en naturlig begrensning for mange om de kan kjøpe bolig nr 2 eller ikke. Kanskje har man 40% egenkapital men om man allerede har en del gjeld er det ikke sikkert man allikevel får låne nok til å kjøpe boligen.
Det første punktet er at man må ha økonomi til å kjøpe en utleiebolig. Altså ha nok egenkapital og inntekt for å komme innenfor kravene.
Det neste er at man må ha tid og mulighet til å være utleier, for de som velger å gjøre det selv. Man kan leie ut gjennom en profesjonell utleier, som Utleiemegleren, men de tar da naturligvis betalt for det.
Samtidig bør man ha en lang tidshorisont og vurdere huske på at det å kjøpe en bolig vil påvirke økonomien i mange år frem i tid. Om man er langsiktig kan det være en god investering, men det kan og skje ting som gjør at utleien ikke ble så lønnsom som man håpet på.
Hvor mye egenkapital må man ha for å kjøpe bolig nr 2?
For å kjøpe en bolig, enten for å bo i selv eller for å leie ut, må man tilfredstille 2 krav.
- Maksimal belåningsgrad på boligen
- Total gjeldsgrad
Den maksimale belåningsgraden på en primærbolig er 85%, det vil si at du må ha 15% egenkapital selv. Derfor nevnes ofte kravet om at man må ha 15% egenkapital. Maksimal belåningsgrad på en sekundærbolig er 60% i Oslo og 85% i resten av landet.
Derfor må du ha 40% egenkapital til kjøp av sekundærbolig i Oslo og 15% i resten av landet.
Les mer om forskjellen på primær og sekundærbolig HER.
Her kan det være lurt å huske på at dette er det boliglånsforskriften sier. Banken du søker lån i kan ha sine egne regler. Mange banker krever 40% egenkapital på alle sekundærboliger uansett hvor de ligger. Mens andre godtar 15-30% egenkapital.
Inntekt | Eksisterende gjeld | Ny gjeld | EK (15%) | Kjøpesum |
---|---|---|---|---|
500 000 kr | 0 kr | 2 500 000 kr | 441 176 kr | 2 941 176 kr |
750 000 kr | 500 000 kr | 3 250 000 kr | 573 529 kr | 3 823 529 kr |
1 000 000 kr | 1 000 000 kr | 4 000 000 kr | 705 882 kr | 4 705 882 kr |
1 250 000 kr | 1 500 000 kr | 4 750 000 kr | 838 235 kr | 5 588 235 kr |
1 500 000 kr | 2 000 000 kr | 5 500 000 kr | 970 588 kr | 6 470 588 kr |
1 750 000 kr | 2 500 000 kr | 6 250 000 kr | 1 102 941 kr | 7 352 941 kr |
Tabellen er satt opp som et eksempel på hva man kan kjøpe en utleiebolig for. Kjøpesummen er i kolonnen lengst til høyre.
Her er det beregnet ut i fra hvor mye man har i inntekt, eksisterende gjeld. Og med det hvor mye man kan låne til kjøp av utleiebolig. Vi går mer i detalj på hvor mye man kan låne litt lenger ned.
Samtidig må man ha nok egenkapital til å dekke kravet om 15% egenkapital, gitt at det ikke er i Oslo. Vi kunne satt opp egenkapital på 40%. Da hadde man måtte ha betydelig mer egenkapital for å gjøre det samme kjøpet.
Egenkapital er for de fleste oppsparte midler, arv eller lignende. Men om man eier en bolig i dag som har høy verdi i forhold til lån, kan det være en mulighet å bruke den som egenkapital. Les mer om det HER.
Hvor mye kan jeg låne til bolig med utleie?
I utgangspunktet gjelder de samme reglene for kjøp av bolig til utleie, som kjøp av bolig for å bo i selv. Bankene må forholde seg til den samme låneforskriften.
Hvis boligen man skal kjøpe har en utleiedel eller mulighet til å leie ut deler av boligen skattefritt, regner banken ofte at den er leid ut i 11 måneder. Derfor kan de legge på 11 ganger månedsleien som din inntekt. Og du kan da belåne 5 ganger det beløpet.
For kjøp av en bolig for kun for utleie kan man låne 5 ganger inntekt, minus gjelden du har fra før.
La oss ta det siste først. Når man ønsker å kjøpe en utleiebolig, kanskje som bolig nummer 2, ser banken på hva du allerede har i gjeld. Hvor du maksimalt kan låne 5 ganger din årlige inntekt før skatt.
Hvis du allerede har mye gjeld på din eksisterende bolig, billån, studielån osv. Er det vanskeligere å låne til å kjøpe en utleiebolig.
Hva vil du kjøper en bolig med utleiedel?
Man må forholde seg til de samme reglene for total gjeld og egenkapitalkrav. Men leieinntekten vil kunne telle på din totale inntekt. La oss si at du i utgangspunktet tjener 500 000 kr i året. Da har du mulighet til å låne totalt 2 500 000 kr, gitt at du ikke har noen annen gjeld.
Hvis du har en utleiedel hvor du leier ut for 10 000 kr i måneden skattefritt, vil de fleste banker si at de regner med at den er leid ut 11 av 12 måneder i året.
Din årlige inntekt fra utleien er da 110 000 kr, som legges på din totale inntekt. Du har nå en inntekt på 610 000 kr i året.
Ganger vi det med 5 vil du da kunne låne maksimalt 3 050 000 kr, gitt at man ikke har noe annen gjeld.
Hvor mye må man skatte av utleie?
Utleieinntekt føres opp i skattemeldingen. Dette må man selv holde oversikt over og melde inn til skatteetaten.
Utleie beskattes med 22% av overskuddet fra utleien. Overskuddet beregnes ved å ta inntekten minus alle kostnader man har for å oppnå denne inntekten. Det inkluderer blant annet felleskostnader, forsikring, kommunale utgifter m.m
Her er et eksempel hvor på hvor mye man må skatte. Leieinntekten er 10 000 kr i måneden.
Leieinntekt | 120 000 kr |
Felleskostnad | −24 000 kr |
Kommunale avgifter | −7 000 kr |
Forsikring | −2 000 kr |
Vedlikehold | −5 000 kr |
Annonsering | −500 kr |
Overskudd | 81 500 kr |
Skatt 22% | 17 930 kr |
Totalt er det en leieinntekt på 120 000 kr på ett år. Trukket fra alle kostnader for å få denne inntekten er overskuddet 81 500 kr. Dette skal man skatte 22% av, som da blir 17 930 kr i skatt.
Dette var et enkelt eksempel for å vise hvordan skatten beregnes. Les mer om hvilke kostnader som kan føres opp i skattemeldingen HER.
Om man har gjeld på eiendommen vil man og få skattefradrag for betalte gjeldsrenter.
Les også: Skatt på salg av sekundærbolig (Forklart)
Kjøpe utleiebolig gjennom AS?
Privatpersoner kan investere i eiendom uten at man må opprette et aksjeselskap. Men ved større investeringer må man opprette et aksjeselskap.
Hovedregelen er at det regnes som næring om en eier og leier ut fem eller flere boenheter, eller mer enn 500 kvm næringseiendom (Skatte-ABC).
Selv om man har færre enn 5 enheter til utleie kan det regnes som næring hvis hyppigheten av utleien tilsier det. Foreksempel ved AirBnB utleie.
Det å kjøpe eiendom gjennom et aksjeselskap er noe annerledes enn å kjøpe privat. Man vil da måtte ha dialog med en annen del av banken. Hvor mye du kan låne, krav til egenkapital og betingelser er annerledes enn for en privatperson.
Generelt er kravene strengere og betingelsene dårligere. En privatperson har lavere rente på et boliglån enn et selskap. Dette er fordi ingen står privat ansvarlig for gjelden i et aksjeselskap.
Samtidig er mulighetsrommet noe større ved å kjøpe gjennom et AS. Blant annet er det ikke en 5 ganger inntekt regler for selskaper slik som privatpersoner.
Det er i større grad selve caset og at man kan vise banken at tallene går opp som avgjør om man får lån eller ikke.
Les også: Sekundærbolig: En komplett guide (Lån, Egenkapital, Skatt)
Comments 1