Hva er en primærbolig?
En bolig er en primærbolig om eieren selv bruker den som sitt bosted. Om eieren ikke selv bor i boligen og for eksempel leier den ut, er det en sekundærbolig.
Det er spesielt relevant for skatteetaten om boligen er en primærbolig eller sekundærbolig, fordi verdien beregnes forskjellig.
For å bestemme om boligen er en primærbolig sjekker skatteetaten folkeregistrert adresse ved utgangen av året. Der du er folkeregistrert ved utgangen av året er da gjeldende for skatteåret forut for årsskiftet. Se skatteetatens skille på primær og sekundærbolig HER.
Om du ikke har folkeregistrert adresse i boligen du eier ved årsskifte, kan den likevel være en primærbolig om du faktisk har det som bosted. Skatteetaten vil automatisk forholde seg til folkeregistrert adresse, og du må derfor melde inn om det er registrert feil i skattemeldingen.
Det er et unntak for studenter som eier bolig på studiestedet, men har folkeregistrert adresse et annet sted, typisk hos foreldre. Boligen som eies av studenten kan være primærbolig, til tross for at studenten ikke har folkeregistrert adresse der.
En bolig kan og regnes som primærbolig om du kan vise til at faktorer utenfor din kontroll gjør at du ikke kan bo i boligen. Dette kan være utstasjonering eller beordring om å bo et annet sted.
Det er og ett unntak om du ikke benytter boligen som bosted eller leier den ut. Da vil boligen kunne regnes som primærbolig. Du kan da heller ikke leie ut til slektninger eller andre som betaler noe av kostnaden for å bo der.
Det er en vanlig misforståelse at en primærbolig er den første boligen du kjøper og bolig nr. 2, 3 er sekundærbolig. For mange vil det være slik fordi de bor i sin første bolig, for så å kjøpe en utleiebolig senere. Men siden skille på primær og sekundær går på om du selv bor i boligen eller ikke, kan den første boligen du kjøper være en sekundærbolig om du ikke bor i den selv.
Les også: Hvordan investere i eiendom?
Hva er en sekundærbolig?
En bolig som ikke er primærbolig og ikke fritidseiendom er å regne som sekundærbolig. Om du har en bolig på sørlandet, som ikke er en hytte og du ikke bor i den, regnes det som en sekundærbolig.
En og samme bolig kan og være forskjellig registrert fra en eier til en annen. For eksempel om barn og foreldre eier en bolig sammen, og barnet bor i boligen. Da er boligen primærbolig for barnet, men sekundærbolig for foreldre.
De vanligste sekundærboligene er utleieboliger og penderboliger. Det norske boligmarkedet har steget mye de siste 30 årene og for mange har det vært lønnsomt å ha en utleiebolig.
Les også: Sekundærbolig: En komplett guide (Lån, Egenkapital, Skatt)
Formuesverdi og skatt
Formuesverdien på boligen er ulik om den er en primærbolig eller sekundærbolig. Først bestemmes boligverdien, som beregnes ut fra boligens størrelse i kvadratmeter ganget med kvadratmeterpris basert på historikk fra området. Her spiller byggets alder og beliggenhet inn.
Les også: Formuesverdi på primærbolig (Forklart)
Formuesverdien på en primærbolig er 25% av boligverdien. En primærbolig til en verdi av 3,0 millioner har derfor en formuesverdi på 750 000 kr. En sekundærbolig har en formuesverdi på 90% på boligverdien. En sekundærbolig med en verdi på 3,0 millioner har derfor en formuesverdi på 2,7 millioner.
Om formuesverdien av dine eiendeler overstiger den gjelden du har, vil du ha en positiv nettoformue. Og det er nettoformue som legger grunnlaget for formuesskatt. Det er satt et bunnfradrag (minstegrense) for nettoformue, før en må betale formuesskatt. I 2020 var dette bunnfradraget på 1,5 millioner.
Krav til egenkapital ved kjøp av sekundærbolig
I henhold til boliglånsforskriften skal bankene kreve 40% egenkapital på sekundærbolig i Oslo. I resten av landet gjelder likt krav om egenkapital for sekundærbolig som primærbolig.
Derimot kan du oppleve at bankene stiller høyere krav til egenkapital på sekundærbolig enn 15%. Mange banker krever 20-30% egenkapital til kjøp av sekundærbolig også utenfor Oslo. Dette er ikke en del av boliglånsforskriften, men bankenes egne krav.
Det kan derfor være nyttig å søke lån hos flere banker for å få det tilbudet som passer ditt behov best.
En observant leser vil kanskje tenke over skillet på primærbolig og sekundærbolig skatteetaten bruker, mot hva bankene krever ved kjøp av boligen. Det vil ikke være naturlig å bruke folkeregistrert adresse som bestemmelse for om det er primær eller sekundærbolig.
Bankene går ut fra intensjonen med kjøpet av boligen. Er formålet å bo i boligen er det en primærbolig. Er formålet utleie eller pendlerbolig er det sekundærbolig.
Kravet til egenkapital har i utgangspunktet ikke tilbakevirkende kraft. Hvis du kjøper en bolig og bor der en periode, for så å flytte ut og leie ut boligen vil ikke bankene kreve en større egenkapital. Men når du flytter folkeregistrert adresse vil skatteetaten regne det som sekundærbolig og beregne ligningsverdi deretter.
Les også: Skatt på salg av sekundærbolig