Ønsker du å kjøpe en sekundærbolig for å leie ut? Lurer du på kravene til egenkapital eller hvordan sekundærbolig beskattes?
Det er en del egne regler når det kommer til kjøp av sekundærbolig og skatt av sekundærbolig. Her skal vi gå gjennom alt du trenger å vite om en sekundærbolig. Alt fra lån, egenkapital til skatt og utleie.
Hva er en sekundærbolig?
En bolig regnes som primærbolig om eieren selv bruker den som bosted. Dette sjekkes ved årssiftet om man er folkeregistrert på den adressen eller ikke.
Om man ikke er folkeregistrert på adressen til eiendommen ved 31.12 vil boligen registreres som sekundærbolig.
En og samme bolig kan og være forskjellig registrert fra en eier til en annen. For eksempel om barn og foreldre eier en bolig sammen, og barnet bor i boligen. Da er boligen primærbolig for barnet, men sekundærbolig for foreldre.
De vanligste sekundærboligene er utleieboliger og penderboliger. Det norske boligmarkedet har steget mye de siste 30 årene og for mange har det vært lønnsomt å ha en utleiebolig.
Om en bolig er en sekundærbolig eller primærbolig har stor betydning på den skattemessige formuesverdien. Det skal vi gå gjennom litt lenger ned.
Kan man ha 2 primærboliger?
Fordi en primærbolig er den boligen som benyttes som bosted, som sjekkes med folkeregistrert adresse, kan man kun ha en primærbolig.
Selv om man eier flere boliger kan man kun ha en primærbolig. På den andre siden kan ma flere sekundærboliger.
En observant leser vil og se at skillet mellom primærbolig og sekundærbolig ikke går på hvor mange boliger man eier, men om man benytter den som bosted.
Det vil si at selv om man eier kun en bolig kan denne boligen være en sekundærbolig, hvis man ikke bruker den som bosted. Noen velger å kjøpe en utleiebolig som første bolig.
Hva kreves for å kjøpe sekundærbolig?
Lån til sekundærbolig
Lån til sekundærbolig søkes om på lik linje som et vanlig boliglån. Banken vil sjekke at man tilfredstiller kravene i boliglånsforskriften. Som i hovedsak er:
- Total gjeld kan ikke overstige 5 ganger årlig inntekt (før skatt)
- Nok egenkapital (se neste punkt)
Hvor mye man allerede har i gjeld vil påvirke hvor mye man kan låne til kjøp av en sekundærbolig, med mindre man kjøper gjennom et aksjeselskap.
| Inntekt | Eksisterende gjeld | Mulig ny gjeld | Egenkapital | Kjøpspris |
|---|---|---|---|---|
| 500 000 kr | 0 kr | 2 500 000 kr | 441 176 kr | 2 941 176 kr |
| 750 000 kr | 500 000 kr | 3 250 000 kr | 573 529 kr | 3 823 529 kr |
| 1 000 000 kr | 1 000 000 kr | 4 000 000 kr | 705 882 kr | 4 705 882 kr |
| 1 250 000 kr | 1 500 000 kr | 4 750 000 kr | 838 235 kr | 5 588 235 kr |
| 1 500 000 kr | 2 000 000 kr | 5 500 000 kr | 970 588 kr | 6 470 588 kr |
| 1 750 000 kr | 2 500 000 kr | 6 250 000 kr | 1 102 941 kr | 7 352 941 kr |
Her er en eksempeltabell på hvor mye man kan låne basert på inntekt. Hvor mye egenkapital man må ha får å ha 15% av den potensielle kjøpesummen.
Egenkapitalkrav sekundærbolig
Ved kjøp av sekundærbolig er det et krav om 40% egenkapital i Oslo, mens kravet er 15% i resten av Norge. Regelen ble innført for å dempe boligspekulering i Oslo.
Som beskrevet over er må man også gå innenfor regelen om at man maksimalt kan ha 5 ganger inntekt i lån. Derfor kan det være krevende å kjøpe en sekundærbolig selv om man har nok egenkapital.
Mange bruker sin egen bolig som egenkapital når de skal kjøpe en sekundærbolig. Hvis man allerede eier en bolig med lav belåning kan denne verdien brukes som egenkapital til et nytt kjøp uten at du selger boligen.
I utgangspunktet kan hver bolig ikke ha mer belåning enn 85%. Har du ubelånte verdier innenfor 85% i boligen du eier fra før kan dette være egenkapital til en sekundærbolig.
Les også: Kjøpe utleiebolig: En enkel guide
Kjøp av sekundærbolig gjennom AS
Om man allerede eier flere enn 4 boliger og skal kjøpe en sekundærbolig vil skatteetaten beregne dette som næringsvirksomhet. Da må man opprette et aksjeselskap.
Ved kjøp av sekundærbolig gjennom et aksjeselskap gjelder litt andre regler enn når man kjøper det privat. For det første er man ikke personlig ansvarlig for gjelden. Noe som gjør at det er høyere risiko for banken. Renten på lån til aksjeselskap er i all hovedsak høyere enn for privatpersoner.
Men lånesøknaden vurderes av en helt annen del av banken enn du søker privat. Her vil det ikke være din personlige betjeningsevne av lånet som er avgjørende, men selskapets og business caset du presenterer.
Det er ikke en begrensning på at du kun kan låne 5 ganger inntekt. Men banken kan fremdeles stille strenge krav til belåning og egenkapital. Men banken gjør i større grad sin egen vurdering.
Skatt på sekundærbolig
Skatt på utleie
Utleie av en sekundærbolig er skattbar, men det er egne regler for hvor mye man må skatte. Kort forklart skal man skatte av overskuddet fra utleien. Det finnes og noen tilfeller hvor man kan få skattefri utleie.
Overskuddet beregnes ved å ta leieinntekten trukket fra alle kostnader man hadde for å få den inntekten.
Her kan man blant annet trekke fra:
- Felleskostnader
- Kommunale avgifter og eiendomsskatt
- Vedlikehold
- Forsikringer
Både leieinntekten og kostnadene føres opp i skattemeldingen. Her må man passe på å melde inn dette selv. Det kan være lurt å ha en mappe hvor man legger kvitteringer på kostnader gjennom året. Da er det lettere melde inn rett informasjon når skattemeldingen kommer.
Skatt på salg
Gevinst ved salg av bolig er i utganspunktet skattepliktig. Men det er fritak for egen bolig, gitt at en tilfredstiller visse krav.
- Salget av boligen må være minst 12 måneder etter at du selv kjøpte boligen
- Som eier må du selv ha brukt boligen som bosted minst 12 av de siste 24 månedene.
Om du selger boligen din med skattepliktig gevinst beregnes skatten ut fra en inngangsverdi og en utgangsverdi. Her er et eksempel.
| Kjøpesum | 3 000 000 kr |
| +Dokumentavgift | 75 000 kr |
| +Tinglysningsgebyr | 750 kr |
| +Påkostninger | 200 000 kr |
| Inngangsverdi | 3 275 750 kr |
| Salgssum | 4 000 000 kr |
| -Meglerkost | 70 000 kr |
| Utgangsverdi | 3 930 000 kr |
| Utgangsverdi | 3 930 000 kr |
| -Inngangsverdi | 3 275 750 kr |
| Skattepliktig gevinst | 654 250 kr |
| Skatt 22% | 143 935 kr |
Inngangsverdien beregnes ved å ta kjøpesummen og legge til kostnader ved kjøpet i tillegg til oppgraderinger. Ved utleie kan man trekke fra vedlikehold, det kan man ikke her. Men du kan legge til kostnadene for å ha pusset opp.
Utangsverdien beregnes ved å ta salgssummen og trekke fra kostnadene for salget. Differansen er den skattepliktige gevinsten.
For en mer detaljert beskrivelse kan du lese om skatt på sekundærbolig HER.
Formuesverdi
Boligverdi og formuesverdi er to forskjellige ting. Beregningen av formuesverdien er en prosent av boligverdien og er forskjellig for primærbolig og sekundærbolig.
- Formuesverdien for en sekundærbolig er 95% av boligverdien
- Formuesverdien på en primærbolig er 25% av boligverdien
Dette er med satsene som er i skrivende stund. Hvor formuesverdien nylig ble satt opp fra 90% til 95%.
Formuesverdien påvirker hvor stor skattemessig formue man har. Det å bruke en bolig som bosted selv (primærbolig) gir en betydelig skattemessig formuesrabatt.
Din skattemessige formue beregnes ved å ta den formuesverdien av alle eiendeler som skattyter eier ved utgangen av inntektsåret med økonomisk verdi, trukket fra gjelden man har.
Høy skattemessig formue innebærer at man må betale formuesskatt.
Utleie av sekundærbolig
Lønnsomhet ved utleie
Hvor lønnsomt det er å leie ut en bolig er avhengig av en rekke faktorer. Hva boligen ble kjøpt for, hva den kan leies ut for og hvilke kostnader det er å eie boligen. Det er naturligvis en del kostnader knyttet til å ha eie en bolig.
- Felleskostnader
- Vedlikehold
- Eiendomskatt og kommunale avgifter
Hvis man leier ut inkludert møbler, strøm etc. vil det og være en kostnad. Derfor kan det være vanskelig å forutsi nøyaktig hva avkastningen på utleien vil være. Kostnader du har ved å leie ut kan i hovedsak trekkes på skatten.
Den store jokeren når det kommer til utleie er boligprisene. I seg selv kan boligutleien være lønnsom, men om boligprisene faller vil det i sum kunne være en negativ investering.
På den andre siden kan man og ha svært god avkastning om boligprisene stiger. De som har fulgt med på boligprisene ved at boligprisene i Norge har steget svært mye helt siden midten av 90-tallet. På den måten er det mange privatpersoner og selskaper som har tjent langsiktig utleie.
Finne riktig leietaker
Det å finne riktig leietaker kan være avgjørende for om utleien er lønnsom eller ikke. Vi har en egen artikkel om hvordan velge riktig leietaker. Men her er en kort gjennomgang.
1. Annonser andre steder enn Finn.no
Det første tipset er å annonsere at du leier ut flere steder enn bare Finn. Det finnes mange Facebook grupper hvor leietakere og utleiere kan annonsere at de leier ut eller ønsker å leie.
For det første er det en gratis løsning, i motsetning til Finn. Det er og en stor sannsynlighet for at du selv kjenner noen som kjenner den leietakeren. Dette kan gi deg en trygghet som utleier.
2. Ta gode bilder
Dårlige bilder kan gjøre det vanskelig å tiltrekke rett leietaker fordi de ikke får et godt inntrykk av boligen. Husk at det er ikke bare leietaker som skal overtale deg om at de er rett leietaker. Du må og bevise at din bolig er den rette for dem.
3. Hold visning og bli kjent med leietaker
Da kan man avklare litt hva leietaker forventer, hvor lenge de tenker å bo der, om de har bodd i samme område tidligere. Litt hva de holder på med til vanlig (student, jobb).
4. La noen andre gjøre jobben
Det er alltid en mulighet å la noen andre gjøre jobben med å finne leietaker for deg og forvalte utleien. Dette gjøres typisk gjennom Utleiemegleren eller andre utleiefirma. De tar naturligvis noe for å gjøre dette, men om du ikke ønsker å gjøre det selv finnes det gode alternativer.
Leiekontrakt
Alle som leier ut bør ha en leiekontrakt. Dette er både en sikkerhet for den som leier ut og leietaker. En vanlig leiekontrakt spesifiserer hvilken bolig som leies ut, lengde på leieforhold.
I en leiekontrakt kan man også ha med ting som ikke er lov, som å ha husdyr eller røyke.
En leiekontrakt viser og til hvilket ansvar hver av partene har. Utleier har som regel ansvar for at boligen er i beboelig stand. Samtidig har leietaker ansvar for vedlikehold av en del ting i boligen.
En leiekontrakt trenger ikke å koste mye. Det er flere gode gratisversjoner. Blant annet disse:
Depositumskonto
På lik linje som at en bør ha en leiekontrakt bør en også bruke ta et depositum. Dette er en sum som sikrer utleier i tilfelle leietaker ikke betaler for seg eller gjør skader på eiendommen.
Depositumet er normalt 1-3 ganger månedsleie. Så leies boligen ut for 10 000 kr i måneden er det normalt å ha 10 000 kr – 30 000 kr i månedsleie. Det finnes og noen alternativer til å ta et depositum.
Depositumet bør settes på en depositumskonto. Det er en konto som er låst både for utleier og leietaker. Slik at ingen kan stikke av med pengene. Det må være en enighet om hvem som skal ha pengene for å ta de ut.
Å opprette en depositumskonto koster noen hundre kroner. Dette er en kostnad utleier tar, men kan få fradrag for i skatteoppgjøret.
Ofte stilte spørsmål
1. Forskjellen på primærbolig og sekundærbolig?
En bolig regnes som primærbolig om eieren selv bruker boligen som bosted. Dette sjekkes ved om man er folkeregistrert på samme adresse som boligen eller ikke.
Bor man ikke selv i boligen, og for eksempel leier den ut, vil boligen regnes som sekundærbolig. Men det finnes en del unntak. Les mer om forskjellen på primærbolig og sekundærbolig HER.
2. Forskjellen på sekundærbolig og fritidsbolig?
Skillet på sekundærbolig og fritidsbolig går i utgangspunktet på en bolig ment for helårsbruk og en bolig ment for del delårsbruk.
Boliger som er ment for helårsbruk (enebolig, rekkehus, tomannsbolig) kan være både en primærbolig og en sekundærbolig avhengig av hvordan den brukes.
Skillet på fritidsbolig og en vanlig bolig går på eiendommens egenskaper og hva det ble søkt om og registrert som ved bygging. Ikke hvordan boligen faktisk brukes. Om du oppholder deg i fritidsboligen mer en i boligen, vil fritidsboligen fortsatt være en fritidsbolig.
Eksempel på fritidsboliger er hytter, feriehus eller leilighetskompleks. Som er laget for fritidsformål.
Les mer om forskjellen på sekundærbolig og fritidsbolig HER.
3. Hvordan endre fra sekundærbolig til primærbolig?
Skatteetaten sjekker folkeregistrert adresse opp mot boligen man eier ved utgangen av året. Om du ikke er folkeregistrert i boligen vil den komme opp som sekundærbolig.
Men i følge Skatte ABC er det hvordan boligen faktisk brukes som avgjør om den skal være primærbolig eller sekundærbolig. Folkeregistrert adresse brukes som grunnlag, men om man skulle vært folkeregistrert på en annen adresse er det den boligen som skal brukes som primærbolig.
Endring fra sekundærbolig til primærbolig kan meldes inn i skattemeldingen. Endringen vil påvirke hvor stor skattemessig formue man har. Formuesverdien av en sekundærbolig settes betydelig høyere enn for en primærbolig.
For de som har så høy formue at de må betale formuesskatt bør en passe på at boligen(e) man eier er registrert riktig.
4. Utleie av sekundærbolig til egne barn?
Utgangspunktet for utleie er at det er skattepliktig fra første krone. Men ved utleie til nærtstående (barn, søsken, foreldre, besteforeldre, søskenbarn og nevø/niese.) kan man benytte seg av noe som kalles Nærståenderegelen.
Regelen sier at den som leier (barnet) betaler løpende kostnader, er utleien skattefri både for den som leier ut og den som leier boligen. Den som leier må da dekke felleskostnader, vedlikehold, strøm etc.
Hvis den som leier betaler mer enn dette er det skattepliktig for utleier. Hvis den ikke betaler noe er det skattepliktig for den som leier (barnet).
Om man tilfredstiller kravene for nærståenderegelen kan også barnet leie ut deler av boligen skattefritt. Les mer om reglene på Skatteetaten sine sider HER.
5. Er pendlerbolig sekundærbolig?
Pendlerbolig anses i hovedsak som en sekundærbolig. Alle boliger som er ment for helårsopphold, men ikke brukes til å benyttes som fast bosted anses som sekundærbolig. Skatteetaten sjekker dette med hvor man er folkeregistrert ved årsskiftet.
