Du skal legge inn bud på en bolig, hvor boligen har en prisantydning og fellesgjeld. Da er det naturlig å lure på om budet skal inneholde fellesgjelden?
Du skal ikke inkludere fellesgjelden i budet på boligen. Dette er fordi fellesgjelden følger boligen uavhengig av salgssummen. Legg derfor bare bud på pris uten fellesgjeld, men pass på hva totalprisen blir slik at du ikke går over budsjett.
Hva er fellegjeld?
Når du kjøper en bolig i et sameie, boretslag eller boligaksjeselskap kan det være fellesgjeld knyttet til alle enheter.
Denne gjelden tas i hovedsak opp for å gjøre vedlikehold eller oppusning som er påvirker alle. Derfor er det en felles gjeld for alle boenheter i sameie, boretslag eller boligaksjeselskap.
Fellesgjeld følger boligen og skal derfor ikke betales inn når du kjøper boligen. Uansett hvor mye eller lite du byr for en bolig vil fellesgjelden være den samme.
Fellesgjeld betales gjennom felleskostnadene hver måned. Gjelden nedbetales som et vanlig lån med renter og avdrag hver måned eller er i noen tilfeller avdragsfritt i en gitt periode.
Fordi boligselskapet ikke er en enkelt person, men en samling av flere boenheter får de gjerne lavere rente enn du kan få på ditt boliglån. Dette skal være oppgitt i prospektet for en bolig. Det er ikke alltid tilfellet, så husk å sjekk betingelsene på fellesgjelden.
Det er i hovedsak ikke negativt at boligselskapet har fellesgjeld, men om betingelsene på fellesgjelden er dårlig (høy rente) gir det deg en høyere kostnad.
Mange boligselskaper har de siste årene laget IN ordninger. Som står for Individuell Nedbetaling. Som vil si at du står fritt til å innfri den fellesgjelden som tilhører din bolig når du selv ønsker det.
Hva er prisantydning?
Når du ser på boliger på finn eller via en megler ser du en prisantydning. Det er dette boligen koster, hvor fellesgjelden kommer i tillegg.
Prisantydningen settes etter en vurdering av megler og eventuelt en taksmann. Da tas det i betrakning boligens standard, størrelse og beliggenhet. Det sammenliges ofte med andre boliger som er solgt i området.
Når prisantydningen settes gjøres det et beste anslag på hva boligen er verdt og bør selges for i markedet. Det er en pris som både kjøper og selger bør være fornøyd med. Men man vet ikke 100% hvordan utfallet blir før boligen legges ut i markedet.
Spesielt i Oslo har vært enkelte perioder hvor boliger går langt over prisantydning. Dette kan være fordi det er få boliger til salgs, standarden er bra og det blir en budkrig.
Ofte utarbeides det en tilstandsrapport når prisantydning skal settes. Da går en takstmann gjennom alle deler av boligen og vurderer tilstanden. Da settes en TG1, TG2 eller TG3 på områder av boligen.
Hvor TG1 er den beste tilstandsgraden og TG3 er den dårligste. Med TG3 må en forvente å bytte ut eller gjøre vedlikehold på denne delen. Om bad eller kjøkken har TG3 kan det utgjøre store kostnader. Og prisantydning settes da også lavere.
Hva er totalpris?
Totalprisen for en bolig er hva du faktisk ender opp med å betale. Det er prisantydninger, fellesgjeld og eventuelle kostnader. Her er et eksempel
| Prisantydning | 4 000 000 kr |
| Fellesgjeld | 1 000 000 kr |
| Pris ink fellesgjeld | 5 000 000 kr |
| Omkostninger | 50 000 kr |
| Totalpris ink omkostninger | 5 050 000 kr |
Når du byr på en bolig skal budet inkludere kun prisen du er villig til å betale, uten fellesgjeld og omkostninger. Dette er kostnader som kommer med uansett.
Ved kjøp av selveierbolig vil omkostningene inkludere 2,5% dokumentavgift av kjøpesummen. Dette må du dekke med egenkapital selv.
Husk å se på hva totalprisen blir når du byr. I eksempelet over om du byr akkurat prisantydning vil totalprisen bli 5 050 000 kr.
Ofte vil banken gi deg et finansieringsbevis på en totalsum eller si hva du maksimalt kan by på en bolig. Da oppgir de totalprisen på boligen. Så her bør en passe på så du ikke tror du byr under grensen banken har satt, men i realiteten byr langt over.
Lykke til i budrunden!
