Realkausjon er en måte man kan bruke en bolig som egenkapital til en annen bolig. Typisk er dette en måte å hjelpe sine egne barn inn på boligmarkedet. Men hvordan fungerer det egentlig? Og hvor lenge varer realkausjonen?
Det skal vi se på her…
Hva vil det si å være realkausjonist?
Når man skal kjøpe en bolig må man ha minst 15% egenkapital av kjøpesummen. Dette er for de fleste en betydelig sum å spare opp, spesielt med høye boligpriser.
Derfor får mange hjelp til å dekke egenkapitalen ved at en annen bolig brukes som sikkerhet for egenkapitalen. Typisk er det foreldre som hjelper sine egne barn.
La oss si at barnet mangler 300 000 kr i egenkapital for å kjøpe en bolig. Mens foreldrene har nok ledig verdi i sin egen bolig til å dekke denne egenkapitalen. Les litt lenger ned hvordan du kan regne ut hvor mye ledig verdi man har i en bolig.
Banken kan ta da sikkerhet i boligen til foreldrene på 300 000 kr og låne 300 000 kr ekstra til barnet for kjøpet av bolig. Sikkerheten tas ved at det registreres et pant i boligen.
Skulle barnet mot formodning ikke betale for seg vil foreldrene kunne bli ansvarlig for å betale de 300 000 kr som er sikret i boligen. I værste fall må foreldrene selge sin egen bolig for å dekke dette. Heldigvis skjer det svært sjeldent, men det kan være lurt å ha tenkt gjennom hva man er ansvarlig for når man stiller realkausjon.
En generell anbefaling er å få rådgivning i banken om hva det vil si å stille realkausjon og hvilke konsekvenser det får for økonomien.
Forskjellen på realkausjon og kausjonist?
Begrepene realkausjon og kun kausjon brukes litt om hverandre, men det er to forskjellige ting.
Realkausjon er at en bolig stiller som sikkerhet for et annet boliglån. Dette gjøres typisk for å ha nok egenkapital til å kjøpe en bolig.
Kausjon eller å være kausjonist vil si at en person stiller ansvarlig for å betale lånet om låntaker ikke betaler for seg. Dette brukes som en ekstra sikkerhet for banken og har i motsetning til realkausjon ikke direkte noe med egenkapital å gjøre.
Som regel er det foreldre som stiller både realkausjon og er kausjonister for barn. Det å være kausjonist innebærer at man er like ansvarlig for å betjene lånet om barnet ikke betaler. Det kan være for deler eller hele boliglånet.
Å ha en kausjonist kan være nødvendig om man ikke har stabil inntekt, er student eller på annet måte har vanskelig for å redegjøre for banken at man har betjeningsevne. Da kan det at noen andre også er ansvarlig for gjelden gjøre at man får lån i banken.
Å stille med realkausjon og/eller kausjon kan være en måte å hjelpe noen inn på boligmarkedet. Les om flere måter å hjelpe barna inn på boligmarkedet HER.
Ulempe med realkausjon og å være kausjonist
Det å hjelpe barna inn på boligmarkedet kan i seg selv være en glede. Men mange glemmer å tenke på hvilke konsekvenser det får for ens egen økonomi.
Hvis man har tenkt til å kjøpe hytte de innen noen år, låne opp på boligen for å pusse opp eller kjøpe bil kan det å ha stilt realkausjon eller være kausjonist sette en stopper for planene.
Mange angrer i ettertid på at de har pantsatt sin egen bolig for å hjelpe barna. En grunn til dette er at man har flere barn man ønsker å hjelpe, men kanskje ikke har muligheten.
En E24 artikkel forklarer at 3 av 10 angrer på at de stilte realkausjon.
Hvor mye kan en kausjonere for?
Når vi snakker om realkausjon handler det om å dekke egenkapitalen ved å ta sikkerhet i en bolig. Typisk er dette foreldre som sikrer egenkapitalen med pant i sin egen bolig.
Boliglånsforskriften sier at en bolig maksimalt kan ha en belåning på 85%. Det vil si at du kan gi realkausjon for ubelånte verdier i din egen bolig opp til 85% av verdien.
Her er et regneeksempel:
| Boligverdi | Boliglån | 85% av boligverdi | Ledig verdi |
|---|---|---|---|
| 2 500 000 kr | 1 625 000 kr | 2 125 000 kr | 500 000 kr |
| 3 250 000 kr | 2 112 500 kr | 2 762 500 kr | 650 000 kr |
| 4 000 000 kr | 2 600 000 kr | 3 400 000 kr | 800 000 kr |
| 4 750 000 kr | 3 087 500 kr | 4 037 500 kr | 950 000 kr |
| 5 500 000 kr | 3 575 000 kr | 4 675 000 kr | 1 100 000 kr |
| 6 250 000 kr | 4 062 500 kr | 5 312 500 kr | 1 250 000 kr |
| 7 000 000 kr | 4 550 000 kr | 5 950 000 kr | 1 400 000 kr |
| 7 750 000 kr | 5 037 500 kr | 6 587 500 kr | 1 550 000 kr |
Så det som påvirker hvor mye du kan stille i realkausjon er verdien på boligen man eier og hvor mye lån det er på den. Om du har en med en verdi på 2 500 000 kr kan man maksimalt ha boliglån på 2 125 000 kr. Om du da har 1 625 000 kr i boliglån har du 500 000 kr ledig verdi innen 85% belåning.
Dette har vært en god løsning for mange fordi boligprisene har steget mye. Mange foreldre sitter da på en bolig med høy verdi som de kan bruke som sikkerhet for barnas manglende egenkapital.
Skaper realkausjon et skille i boligmarkedet?
Det er svært vanlig at foreldre stiller realkausjon for sine barn. Nettopp fordi foreldrene har ledig verdi i boligen sin, men barna har ikke rukket å spare opp nok egenkapital. Tall fra SSB (2018) viste at nesten 5 av 10 unge som kjøper bolig får hjelp av foreldre.
Enkelte mener at dette skaper et skille i boligmarkedet. Fordi de som eier bolig vil hjelpe sine barn inn på boligmarkedet. Mens de som ikke har foreldre som blir stående utenfor.
Les også: Umulig å komme seg inn på boligmarkedet? Dette bør du gjøre
Hvor mye kan jeg låne med realkausjonist?
Når en skal søke boliglån er det 3 hovedkrav banken må passe på at du går inn under.
- Total gjeld kan ikke overstige 5 ganger din årlige inntekt
- 15% egenkapital (kan dekkes med realkausjon)
- Betjeningsevne
Disse 3 punktene henger litt sammen. Men den første er lett å forstå. Om du summerer all gjelden du har i dag, kan den ikke overstige 5 ganger din årlige lønn før skatt. Her skal all gjeld inkluderes; studielån, billån, boliglån, forbrukslån og kredittkort.
Punkt nummer 2 er egenkapital. Som beskrevet over tidligere er realkausjon en måte å dekke opp for manglende oppspart egenkapital. Dette gjøres ved at deler eller hele egenkapitalen sikres i en annen eiendom.
Punkt nummer 3 er at du faktisk har råd til å betjene lånet og tåler en renteoppgang på 5%. Her bruker banken en beregning på normale utgifter for en person i din situasjon (alder, antall barn, bil etc.)
Om man får realkausjon for å dekke opp egenkapitalen må man fremdeles komme innenfor de 2 andre kravene. Å få realkausjon for å dekke opp for egenkapital hjelper kun nettopp kravet om 15% egenkapital.
Varihet på realkausjon?
Det å stille realkausjon på virker mulighetene for å låne mer penger selv eller stille kausjon for andre i fremtiden. Men realkausjonen varer ikke nødvendigvis for alltid.
Typisk pleier bankene å dele opp lånet til den som kjøper bolig i 2. Den største delen er 85% av verdien på boligen og er det «vanlige» boliglånet. Den andre delen er et lån som er like stort som det som er stilt som realkausjon.
For eksempel 300 000 kr. Disse lånene kan ha ulik nedbetalingstid. Det «vanlige» boliglånet kan og ofte være avdragsfritt til man har tilbakebetalt det andre lånet.
Dette gjøres for at beløpet som er stilt som realkausjon tilbakebetales raskest mulig. Etter beløpet er tilbakebetalt vil realkausjonen også fjernes, men pass på at banken faktisk sletter pantet i boligen som ble brukt som tilleggsikkerhet.
Andre banker deler ikke opp lånet i to, men gir ett stort boliglån som nedbetales på vanlig måte. Her vil og realkausjonen kunne være over når beløpet som er stilt som realkausjon er nedbetalt. Men da må man passe på å få slettet pantet.
Det kan og være at den boligen som ble kjøpt har steget så mye i verdi at det ikke lenger er behov for noe realkausjon for å dekke opp for egenkapital. Da må belåningen på boligen være under 85%. Få en e-taks fra megler og be banken fjerne realkausjonen.
Comments 1